Expliqué en este artículo las modificaciones hechas en la ley catalana sobre la propiedad horizontal para que las comunidades de propietarios catalanas adopten acuerdos destinados a mejorar la eficiencia energética e hídrica del inmueble e instalar energías renovables. Por pura lógica, la fuente básica de energía renovable instalada serán las placas solares fotovoltaicas.
Para el resto de España rigen, para la misma finalidad, los apartados .1 .2 y .3 del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal. Una regulación de ámbito más restringido que la catalana, y con distintas mayorías para su aprobación.
Vigente desde el 6 octubre 2021, fueron redactados por el artículo 2 del R.D.L. 19/2021, de 5/10, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.
¿Mayoría simple o cualificada para tomar acuerdos?
Se aprueba por mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación:
- Las obras o actuaciones que mejoren la eficiencia energética del edificio. Siempre que se acredite a través del certificado de eficiencia energética.
- La implantación de fuentes de energía renovable de uso común. Para todos los vecinos.
- Solicitar financiación a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones.
La cuestión es si está mayoría debe ser simple o cualificada.
- La mayoría simple equivale al voto favorable de la mayoría de los propietarios presentes en la junta, que representen la mayoría de cuotas de participación presentes
- La mayoría cualificada implica el voto favorable de la mayoría del total de propietarios de la comunidad, que, a su vez, representen la mayoría del total de cuotas de participación en las que se divida el inmueble. Es decir: la mitad más uno del total de propietarios y cuotas: mayoría absoluta.
No hay jurisprudencia todavía, Pero una encuesta hecha por la editorial Sepin (@SepinEditorial) en diciembre de 2021, entre 6 magistrados, dio el resultado de 4 a 2 a favor de la mayoría cualificada. Es la mayoría necesaria para acordar la supresión de barreras arquitectónicas. Permite tomar acuerdos que modifiquen el título constitutivo y los estatutos y la obligatoria vinculación de los propietarios que votaron en contra.
El coste de las instalaciones, repercutido anualmente, descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada la financiación si la hay, no puede superar la cuantía de nueve mensualidades ordinarias de gastos comunes.
¿Como se calcula esto? Ya ha habido problemas con los costes de suprimir barreras arquitectónicas. Puede considerarse solo la cantidad a repercutir anualmente, incluyendo la amortización del préstamo, sobre las 9 mensualidades de gastos, y no el coste total de la obra. Este es el criterio de la sentencia de la AP de Valencia, Sección 6ª, 243/2018, de 18-5.
Los propietarios disidentes tienen que pagar las instalaciones que no quieran.El coste de estas obras y las sumas destinadas a pagar la financiación para hacerlas tienen la consideración de gastos generales para el sostenimiento del inmueble.
Acuerdos a adoptar por mayoría cualificada de 3/5 partes
El establecimiento o supresión de equipos o sistemas,distintos de los anteriores, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble:
- Precisan la mayoría cualificada de las 3/5 partes del total de propietarios y cuotas.
- Aunque haya que modificar el título constitutivo y/o los estatutos.
- Los acuerdos válidamente adoptados obligan a todos los propietarios a pagar las obras.
Uno de los aspectos más relacionados con la eficiencia energética es la composición de fachadas y cubiertas. Porque gran parte del consumo de energía de los hogares se debe a la mala calidad del aislamiento. O a su inexistencia. Una modificación de la fachada para aislarla debidamente precisa la mayoría de 3/5 partes de propietarios y cuotas. Para otras modificaciones de fachadas y cubiertas es necesaria la unanimidad de los comuneros.
La eficiencia hídrica consiste en la adopción de medidas o actividades cuyo objeto sea consumir la mínima cantidad de agua o reducir su consumo. Por ejemplo, regar con aguas grises el jardín, o reutilizar estas aguas en los baños de los pisos.
Acuerdos a adoptar por 1/3 de propietarios y cuotas
La instalación de sistemas comunes o privativos:
- De aprovechamiento de energías renovables.
- De infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos,
- Para mejorar la eficiencia energética e/o híbrida,
Podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por 1/3 de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, si su aprovechamiento va a ser privativo. Pero pueden instalarse en elementos comunes.
Los gastos correrán a cargo de los comuneros que hayan votado a favor del acuerdo. El resto de propietarios podrán acceder a los servicios si pagan lo que les corresponde.
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Incumplimiento de la promotora. La instalación de energía solar ejecutada no tenía nada que ver con la proyectada, debiendo indemnizar a la #Comunidad por el gasto de la reparación y la adaptación a la nueva normativa
Tribunal Supremo, 498/2022, de 27/6#derecho #Justicia
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) October 6, 2022
Ayudas gubernamentales para el autoconsumo energetico y las energías renovableshttps://t.co/rir9hFlt0w
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) May 18, 2022
