Convertir un piso en dos en Barcelona. La facultad de segregación en la propiedad horizontal catalana

Convertir un piso en dos en Barcelona. La facultad de segregación en la propiedad horizontal catalana

Convertir un piso en dos en Barcelona. La facultad de segregación en la propiedad horizontal catalana

En un edificio organizado en régimen de propiedad horizontal el interés de cada propietario y el de la comunidad pueden ser divergentes. Por eso hay leyes: para solucionar conflictos.

Sin embargo, hay propietarios que actúan prescindiendo del parecer comunitario y la ley, como los que cierran balcones y terrazas. También hay comunidades que actúan así. En el despacho hemos conocido el caso de una comunidad que había bloqueado el acceso a las oficinas del edificio con una puerta en un rellano.

El conflicto entre la propiedad y el uso de los elementos privativos y el interés colectivo lo ha resuelto la doctrina del Tribunal Supremo. A saber:

  • El derecho a la propiedad privada está constitucionalmente reconocido (artículo 33).
  • Las facultades inherentes a la propiedad sólo puede limitarse por normas legales y convencionales.
  • En un edificio en régimen de propiedad horizontal tal limitación debe atender al interés general de la comunidad y debe constar expresamente en el título de constitución o en los estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad.

La propiedad privada no es sagrada, pero la limitación de sus facultades (ius utendi et abutendi) debe estar justificada y ser pública.

La segregación de una vivienda

La anterior explicación y este post vienen a cuento de un caso entrado en el despacho en septiembre de 2017.

Vino al bufete un cliente que compró un piso en Barcelona, grande y de forma alargada, de manera que es susceptible de dividirse en dos viviendas, de segregarse. El cliente quiere actualizar la finca y venderla.

En la visita me comentó su intención. Le dije:

  • Que el artículo 553-36 del Codi civil catalán permite al propietario de una vivienda ejercer todas las facultades del derecho de propiedad sin otra restricción que las derivadas del régimen de propiedad horizontal.
  • Se pueden hacer obras de reforma en los pisos y locales si no perjudica a los demás propietarios ni a la comunidad,  si no disminuyen la solidez ni la accesibilidad del inmueble y no alteran su configuración o el aspecto exterior.
  • Los propietarios que se propongan hacer obras en su elemento privativo deben comunicarlo previamente a la presidencia o a la administración de la comunidad. Si la obra supone la alteración de elementos comunes es preciso el acuerdo de la junta de propietarios.

Por consiguiente, el primer paso era saber si en el título constitutivo o los estatutos había alguna limitación que impidiera la segregación de la vivienda. Las normas comunitarias y el título constitutivo, obtenidas vía certificación del Registro de la Propiedad, no lo impiden. La falta de prohibición equivale a una autorización para segregar la finca.

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El segundo paso será comunicar a la comunidad de propietarios la intención de realizar las obras de segregación de la vivienda.  Puesto que la segregación no está prohibida ni necesita de autorización comunitaria la comunicación es un mero trámite.

El único punto en el que podemos tener problemas es la modificación de elementos comunes, para la cual será necesaria la autorización de la junta de propietarios. Hay que hacer 2 puertas en el rellano y, en función del proyecto arquitectónico, modificar muros, vigas, ventanas, etcétera.
Debo decir que tenemos una gran ventaja: consta en la certificación del Registro que varios pisos del edificio han sido segregados. Ello significa que la comunidad no tiene argumentos para oponerse a los planes de mi cliente y que ya se han modificado elementos comunes; por lo menos uno: el muro del rellano para convertir una puerta de entrada en dos.
Jurisprudencia
Además las sentencias de los tribunales están de nuestro lado.
La Sección 1ª de la Sala Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, sentencia de 26-3-2015, falló  que la facultad de segregación incluye la facultad de modificar elementos comunes. Hay que entender que sólo los necesarios, para modificar los cuales no será necesaria la autorización de la junta. El elemento común que es imprescindible modificar es la pared que da al rellano, donde está la puerta, para hacer una puerta para cada uno de los pisos.
Otra sentencia de la misma Sección 1ª de la Sala Civil  admite un consentimiento tácito de la comunidad de propietarios a la modificación de elementos comunes si la ejecución de las obras es notoria, no disminuye la solidez del edificio, no se ocupan elementos comunes ni se constituyen servidumbres y la comunidad no se ha opuesto en el plazo de caducidad de cuatro años a contar desde la finalización de las obras.
Esta segunda sentencia sería aplicable en el supuesto de modificaciones de elementos comunes que no se vieran desde el exterior – muros de carga, vigas -, si la comunidad no colaborara con su consentimiento.
En resumen: mi cliente podrá llevar a cabo su proyecto.
Y un consejo. Obtengan la información del Registro de la Propiedad antes de comprar una finca. Evitarán sorpresas desagradables.