Un copropietario del 50 % puede obtener el desahucio por impago pese a la oposición del otro, pero depende de las circunstancias del caso. La sentencia del Tribunal Supremo 1242/2026, de 21 de julio, reconoce esta posibilidad en un supuesto con retrasos e impagos reiterados, un pacto de reparto de las rentas por mitad y una confusión de intereses entre el copropietario que se opone y la cooperativa arrendataria que controla.
El supuesto que se plantea es el siguiente: una finca tiene dos propietarios, cada uno tiene el 50% en proindiviso y, por tanto, ninguno dispone de mayoría para adoptar decisiones sobre la administración del bien común.
Una empresa, controlada por uno de los dos propietarios, alquila la finca. La renta del alquiler se divide entre los dos copropietarios, pero la arrendataria deja de pagar la renta.
La propietaria no arrendataria decide actuar en beneficio propio para ejercitar la acción judicial de desahucio por falta de pago contra la empresa arrendataria. No se trata solo de reclamar la renta no cobrada. También pretende la resolución del contrato, el fin del arriendo.
Esto suscita las siguientes preguntas:
- ¿Puede uno de los copropietarios interponer por sí solo una demanda de desahucio por falta de pago?
- ¿Es necesario contar con el consentimiento del otro propietario?
- ¿Qué sucede si el copropietario que se opone tiene intereses económicos vinculados a la sociedad arrendataria?
La sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, núm. 1242/2026, de 21 de julio, aborda esta problemática y establece unos criterios de especial interés para los supuestos de copropiedad.
¿Es necesario el consentimiento de todos los copropietarios para ejercitar una acción de desahucio?
El artículo 398 del Código Civil (artículo 552-7 CCCat para las copropiedades catalanas) establece que para la administración y disfrute de la cosa común son obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes, entendiendo por mayoría la que represente la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.
Cuando hay dos copropietarios que tienen participaciones iguales y discrepan sobre la decisión que debe adoptarse no es posible alcanzar una mayoría.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha admitido que un comunero pueda ejercitar acciones judiciales relativas a derechos comunes sin necesidad de contar con el consentimiento de los restantes copropietarios, siempre que:
- actúe en beneficio de la comunidad,
- y no exista oposición de los demás partícipes.
Por ello, la sentencia de instancia da la razón al demandante que no cobraba las rentas y condena al moroso a pagarlas, como se habia acordado. Pero, dado que la demandante actuaba exclusivamente guiada por su interés de cobrar la renta, no estaba legitimada para el lanzamiento de la arrendataria.
En cambio, la sentencia de apelación sí dio la razón a la demandante, y falló el desahucio de la arrendataria.
Desahucio por impago con oposición del otro copropietario: la decisión del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo, que también da la razón al propietario demandante, considera especialmente relevante que los intereses del copropietario que se opone a la demanda coincidan con los de la sociedad arrendataria que no paga el alquiler y no con los intereses de la comunidad de propietarios.
En otras palabras, el copropietario demandado no estaba defendiendo la conservación y correcta administración de la finca común. Su posición estaba condicionada por su vinculación con la sociedad que incumplía el contrato.
Esta confusión de intereses constituye una circunstancia decisiva para reconocer la legitimación de la demandante. La oposición del otro copropietario no podía convertirse en un obstáculo absoluto para que la demandante obtuviera la pertinente tutela judicial frente al incumplimiento contractual.
La sentencia evita así que la posición de un copropietario pueda utilizarse para impedir que el otro defienda sus derechos frente a una arrendataria incumplidora con la que el primero mantiene una estrecha vinculación económica y societaria.
La decisión se fundamenta en una serie de circunstancias muy concretas que concurrían conjuntamente:
- Existía una copropiedad ordinaria o comunidad por cuotas, con participaciones iguales del 50 %.
- Los copropietarios habían acordado expresamente que cada uno percibiría directamente la mitad de las rentas.
- La sociedad arrendataria había incurrido en retrasos reiterados en el pago de las rentas y mantenía cantidades pendientes.
- El copropietario que se oponía al desahucio controlaba la sociedad arrendataria.
- Existía una confusión de intereses entre el copropietario demandado y la sociedad incumplidora.
¿El otro copropietario se opone al desahucio por impago?
Preguntas frecuentes sobre el desahucio por impago entre copropietarios
Si no hay acuerdo, mal asunto. La legislación catalana dice lo siguiente:
La mayoría de los cotitulares, según el valor de su cuota, acuerdan los actos de administración ordinaria, que obligan a la minoría disidente.
Los actos de administración extraordinaria se acuerdan con la mayoría de tres cuartas partes de las cuotas. Si los impone la ley, los puede emprender cualquier cotitular, incluso con la oposición de los demás, con derecho a resarcimiento y a los intereses legales devengados desde el momento en que los reclama.
Los cotitulares disidentes que se consideren perjudicados por el acuerdo de la mayoría pueden acudir a la autoridad judicial, la cual resuelve y puede, incluso, nombrar a un administrador o administradora.
La responsabilidad de los cotitulares por las obligaciones que resultan de su administración es mancomunada de forma proporcional a sus cuotas respectivas.
Los actos de disposición se acuerdan por unanimidad.
Cuando solo hay dos copropietarios la cosa es muy complicada. Como dice el Tribunal Supremo, el desahucio es posible si hay confusión de intereses en uno de los copropietarios.
Si, siempre.
Dice lo siguiente:
Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.
No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.
Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador.
