¿Qué dice el artículo 449.1 de la LEC?
El artículo 449.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC en adelante) dice:
En los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirán al demandado los recursos de apelación o casación si, al interponerlos, no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas.
En cualquier proceso de desahucio, ya sea por impago o por expiración del plazo, si los demandados deben rentas, no pueden recurrir contra la sentencia que falla el desahucio si no han pagado, antes de interponer el recurso, las rentas que deban y las que debían haber pagado. A la renta se equiparan las cantidades asimiladas a la renta: IBI, tasas de basura, gastos de comunidad, suministros. No se incluye cantidad alguna que pudieran deber por desperfectos causados en la vivienda.
¿Están los avalistas obligados a pagar también?
Obsérvese que el precepto legal dice demandado. Esto incluye:
- A los arrendatarios que están obligados para con el casero a las obligaciones contraídas en el contrato de alquiler.
- A cualquier otra persona que también esté obligada con el casero por razón del mismo contrato: los avalistas o fiadores.
En una demanda, especialmente si es por reclamación de rentas debidas, los avalistas o fiadores pueden ser demandados con los inquilinos.
¿Los fiadores deben pagar todas las rentas que se deban para recurrir contra una sentencia?
Esta es la cuestión que se planteó en un recurso de casación ante el Tribunal Supremo, que resolvió en la sentencia 1407/2025, de 1 de octubre.
El Tribunal Supremo interpreta el artículo 449.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y falla a favor de los fiadores en los siguientes términos:
El art. 449.1 de la LEC, de conformidad con la doctrina del Tribunal Constitucional y de esta Sala, debe interpretarse de modo finalista y no puramente literal, evitando convertirlo en un obstáculo injustificado para el ejercicio del derecho a la tutela judicial efectiva.
La exigencia de tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato se deban pagar adelantadas se justifica en la necesidad de asegurar los intereses del arrendador frente a la posibilidad de que el arrendatario se valga del recurso para seguir en la posesión sin pagar, pero en un caso como el presente no resulta justificado imponerla a unos fiadores que no ocupan el inmueble ni pueden beneficiarse de esa situación.
En consecuencia, la Audiencia Provincial, al imponer a los fiadores la consignación del art. 449.1 LEC como requisito de procedibilidad para recurrir, ha aplicado de forma rigorista y desproporcionada el precepto, lo que implica la privación injustificada del derecho de defensa a los recurrentes respecto de una cuestión -su vinculación como fiadores- que constituye el único objeto de su impugnación.
Por ello, procede estimar el motivo de casación, casar la sentencia dictada por la Audiencia Provincial y devolver las actuaciones para que se resuelva el recurso de apelación sobre el fondo de las cuestiones planteadas por los fiadores recurrentes.
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Preguntas frecuentes
¿Cómo deben interpretarse las leyes? La interpretación finalista y no puramente literal invocada por el Tribunal Supremo para resolver el recurso está basada en el artículo 3 del Código Civil: Las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en el que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas.
¿Así, no basta con leer la ley? No basta. Solo puede aprenderse Derecho viendo cómo se aplica la ley en las sentencias. El Tribunal Supremo es el intérprete máximo de la ley, interpretación que puede variar a lo largo del tiempo.
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