Indemnización por ocupación de un patio de uso privativo cuando se instala un ascensor

Indemnización por ocupación de un patio de uso privativo cuando se instala un ascensor

Indemnización por ocupación de un patio de uso privativo cuando se instala un ascensor

Uno de los problemas que se plantean cuando se instala un ascensor en un inmueble es el de las servidumbres y consecuentes indemnizaciones a los comuneros que ven afectada su propiedad, su elemento privativo.

El artículo 553-39.2 del Código Civil catalán permite a la comunidad de propietarios exigir la constitución de servidumbres permanentes – léase ocupación de pisos y locales -,  cuando sean indispensables para suprimir barreras arquitectónicas. El único límite de la ocupación es que no puede suponer una pérdida de habitabilidad y funcionalidad del elemento afectado. La condición de la ocupación es pagar un precio; dice el artículo 553-39.4 que el  titular de las servidumbres – la comunidad de propietarios -, debe compensar los daños y el menoscabo que causen en los elementos afectados.

Dentro de las servidumbres e indemnizaciones, y este es el objeto de este post, hay que incluir la ocupación de espacios comunes de uso privativo. Habitualmente patios de luces de entresuelos y locales; más raramente, terrazas. En muchas ocasiones ocupar el patio de luces es la mejor opción para instalar el ascensor. Puede ser el único espacio vacío del inmueble.

Aún siendo elementos comunes, el derecho de goce de los patios es privativo, pertenece a un propietario. El patio es un anexo o accesorio de la vivienda o local. (Así debe contemplarse en la escritura de división en propiedad horizontal.) Por tanto la pérdida de espacio debe ser indemnizada. La Audiencia Provincial de Barcelona, en las sentencias dictadas en segunda instancia, entiende que la privación del patio de luces supone una indemnización al propietario afectado.  Entre otras, las sentencias de la Sección 13ª de 26-3-2009 , 29-6-2010 y 9-11-2010, y de la Sección 11ª de 21-9-2011.

La cuestión no es, pues, la  servidumbre y la indemnización. El problema estriba en cuánto espacio puede ocupar el ascensor en el patio. Si en el caso de un piso la ocupación no puede implicar pérdida de habitabilidad y funcionalidad, ¿cuándo podemos hablar de pérdida de función de un patio? Porque lo normal será que el porcentaje de patio ocupado sea significativo. Hay 2 derechos en conflicto: el del propietario a disfrutar del patio contra el de quienes quieren el ascensor.

Además, la ocupación del patio de luces conlleva un problema que no trataremos aquí. Que las otras viviendas cuyas ventanas dan al mismo pierdan luz.

La doctrina del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña

El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña tiene doctrina legal al respecto. Está en la sentencia de la Sala Civil 15/2012, de 20-2. La doctrina se amplió en la sentencia 23/2013 de la misma Sala, Sección 1ª, de 25-3.  Se declara que la instalación del servicio de ascensor en una finca que carece de él permite:

  • La ocupación de parte del elemento anexo o accesorio a una vivienda que viniera determinado como tal en el título de constitución.
  • Con la condición de que el gravamen no suponga una pérdida intolerable de funcionalidad o  de valor dinerario del mismo, ponderadas racionalmente las circunstancias del caso y los intereses en juego.

En la sentencia mas reciente se discutía si era posible ocupar con el ascensor el patio de uso privativo de un comunero hasta el 48,84%. Este sostenía que tal afectación lo hacía inservible física, funcional y económicamente. Además, disminuía la habitabilidad de la vivienda porque las ventanas de las habitaciones que daban al patio se hallarían a menos de un metro de la caja del ascensor, se perdería luz y se oirían los ruidos del mismo.

Los jueces decidieron que procedía instalar el ascensor. La reducción de la utilidad del patio afectado se  paliaba con la titularidad de otro patio similar. Las características técnicas de la obra, con paredes de malla y mecanismos silenciosos, cumplían escrupulosamente la normativa administrativa.

Pero. ¿y si el propietario no hubiera tenido otro patio similar?

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