Os conté en un artículo muy reciente, publicado en julio, que quien quiera subrogarse en un arrendamiento por fallecimiento del inquilino debe comunicarlo por escrito al arrendador. Sin la comunicación se pierde la vivienda. Hasta entonces era el criterio del Tribunal Supremo. Podéis leer el post pinchando en este enlace.
Sin embargo, el Alto Tribunal ha dulcificado el criterio. Por algo es el Supremo.
En un litigio en Canarias un propietario pretendía desahuciar a un señor que ocupaba una vivienda después de fallecida su pareja. La causa era no tener un título jurídico para vivir en el piso: no había notificado fehacientemente la subrogación. Sin embargo la propiedad sabía que la arrendataria había muerto porque el ocupante se lo había dicho. Pero de palabra.
El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda. Argumentó que el hombre pagaba la renta y los suministros; que se había negociado un aumento de la renta; que no se podían equiparar los efectos de comunicar de palabra y de no comunicar el deceso de la inquilina. Es decir: la propiedad conocía la situación. No se desahuciaba al ocupante.
Pero la Audiencia de Tenerife (Sección 4ª, 31-3-2015) sí la estimó. Aplicó la doctrina del Tribunal Supremo sobre el artículo 58 LAU 1964, en relación con el 16.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (sentencias de 22-4-2013 y 30-5-2012). Declaró extinguido el alquiler al no quedar acreditada la comunicación en forma y plazo de la subrogación a la arrendadora.
La abogada del señor recurrió en casación ante el Tribunal Supremo. Argumentó que el artículo 58 de la LAU 1964 permite al arrendador requerir al ocupante para que manifieste si quiere subrogarse; que si no lo hizo es porque conocía y consentía la subrogación. Es decir: no actuaba de buena fe, sino contra sus propios actos.
Se flexibiliza el criterio para subrogarse por fallecimiento del arrendatario en el alquiler de vivienda de renta antigua
La sentencia del Pleno de la Sala Civil, recurso 475/2018, de 20 de julio, admite que el Tribunal Supremo exigía la notificación por escrito de quien se subroga y la prueba de la muerte del inquilino original.
Sin embargo la ponente, Mª Ángeles Parra Lucán, admite lo que muchos juristas pensábamos: el criterio es muy rígido si se aplica siempre. Literalmente dice: «… la sala considera que la doctrina anterior resulta excesivamente rígida y que no puede ser mantenida de manera inflexible sin atender en cada caso a las exigencias que imponga la buena fe.…». La buena fe en el ejercicio de los derechos es un principio jurídico básico (artículos 1.4 y 7 del Código Civil). Implica una conducta recta u honesta de las partes interesadas en un acto, contrato o proceso judicial.
La extinción del contrato puede ser injusta cuando, a pesar de no haberse notificado nada, el arrendador conoce el fallecimiento del arrendatario y la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ella. Por consiguiente el problema en un juicio será probar dicho conocimiento. No será fácil en muchos casos. A veces la subrogación se produce verbalmente. Estoy pensando en el caso de una inquilina que comunicó la muerte de su marido al administrador, en su despacho. Los nuevos propietarios no admiten que se haya subrogado y no le cobran la renta.
Añade la sentencia que el consentimiento del arrendador no es un requisito de la subrogación; que la exigencia de notificación sólo pretende que el arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le afecta: la continuación del arrendamiento.
Este es el enlace a la sentencia si queréis leerla entera.
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