Para entender quién es responsable de un incendio en una finca alquilada para uso distinto de vivienda, hay que tener en cuenta que el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya (artículo 1563 del Código Civil).
El arrendatario es culpable, salvo que demuestre lo contrario. Se trata de una presunción de culpabilidad (o de responsabilidad) iuris tantum (sentencia del Tribunal Supremo de 12 de febrero de 2001), que admite prueba en contrario. En sentido procesal es una inversión de la carga de la prueba, prevista en el artículo 217.6 LEC (sentencia del Tribunal Supremo de 25 de septiembre de 2000).
La disposición legal se basa en el hecho de que el arrendatario de la finca tiene la posesión de la misma y, por tanto, es responsable de lo que le ocurra. Además, para el arrendatario es más fácil la demostración de que no tuvo nada que ver con el evento dañoso.
Criterios del Tribunal Supremo
La doctrina del Tribunal Supremo (sentencia de 20 de mayo de 2005), es la siguiente:
«Es unánime la jurisprudencia de esta Sala en considerar que el arrendatario es quien debe responder de los daños causados por el incendio ocasionado en la nave que tiene arrendada. La sentencia de 4 de marzo de 2004 declaró que: Para que el arrendatario quede liberado de responsabilidad debe probar que en el incendio no hubo por su parte culpa o negligencia alguna o, al menos, que se habían tomado las medidas de cuidado, vigilancia o previsión necesarias.»
La sentencia del Tribunal Supremo de 27 de diciembre de 2011 reparte la prueba. Al propietario de la finca le corresponde probar la existencia del incendio y que se produjo en el ámbito de operatividad del inquilino. Al arrendatario le corresponde acreditar la existencia de la actuación intencionada de terceros, o que hay serios y fundados indicios de que el fuego provenga de causas exteriores. El caso más claro es que el incendio tuviera su origen en una finca contigua.
Por consiguiente, no es suficiente que no esté probada la causa del incendio para exonerar de responsabilidad al arrendatario (sentencias 26 de junio de 2003 y 3 de febrero de 2005).
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Si la causa del incendio fuera un caso fortuito, el arrendatario quedaría liberado de responsabilidad ex artículo 1105 del Código Civil. Pero no se puede considerar caso fortuito un incendio sin causas conocidas (sentencias del Tribunal Supremo de 12 de febrero de 2001, 23 de noviembre de 2004 y 3 de febrero de 2005).
En todo caso, si el incendio procede de culpa, dolo o negligencia del arrendatario la responsabilidad es ex lege, por aplicación de los artículos 1101 a 1104 del Código Civil. Aunque si el origen del incendio es la simple negligencia, el tribunal puede moderar su responsabilidad. La consecuencia inmediata es la resolución del contrato.
Alguna sentencia (como la del 24 de octubre de 1987) ha admitido la no responsabilidad del arrendatario cuando en ningún lugar del inmueble alquilado había nada que representase un especial riesgo de incendio. En cambio, la sentencia de 29 de abril de 2002 considera suficiente para condenar al arrendatario que este hubiese almacenado materiales de combustión sin tomar las medidas pertinentes de seguridad.
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