La reforma de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, operada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, vigente desde el 6 junio 2013, introdujo un nuevo apartado, el 4, al artículo 27.
Este apartado regula una forma rápida de resolver (terminar) los contratos de alquiler de viviendas y locales de negocio cuando se hayan inscrito en el Registro de la Propiedad y contengan una cláusula en la que se pacte que la falta de pago de la renta al arrendador es causa de finalización contractual y restitución inmediata del inmueble.
La resolución es de pleno derecho, y tiene los siguientes requisitos:
- El arrendador debe requerir judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción registral, instándole al pago de la deuda.
- Que el arrendatario no haya contestado al requerimiento en los 10 días hábiles siguientes.
- O bien conteste aceptando la resolución de pleno derecho por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.
Normalmente, la inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad interesa más al inquilino, especialmente al de local comercial, que así evita la resolución del arriendo según lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 13 LAU.
Sin embargo, puede interesar mucho al casero inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad teniendo en cuenta la relativa facilidad de la resolución explicada.
Ahora bien, la cosa no es tan simple como pueda parecer. Si el arrendatario paga o se marcha del inmueble el arrendador habrá ahorrado tiempo. Sin embargo, el arrendatario puede no contestar, con lo cual se resuelve el contrato, pero puede permanecer en la finca. Esto nos lleva a un proceso judicial de desahucio por expiración del término contractual, Lo que implica para el propietario perder un tiempo prácticamente equivalente a un juicio de desahucio y reclamación de rentas.
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Para practicar la cancelación de la inscripción del contrato en el Registro es necesario:
- Aportar el título y la copia del requerimiento hecha por el arrendador.
- Debe probarse que el requerimiento no se contestó. O que el inquilino aceptó la resolución. No es relevante que siga ocupando el inmueble.
- Si hay cargas posteriores inscritas que recaigan sobre el alquiler, para cancelarlas será necesario justificar la notificación fehaciente a sus titulares y acreditar la consignación a su favor de la fianza prestada por el arrendatario.
La adjudicación en procedimiento hipotecario de una #vivienda no inscrita en el Registro de la Propiedad produce la extinción del contrato conforme el art.13 LAU, de ahí que resulte improcedente la reclamación de rentas#Tribunal Supremo, Sala Civil, 1-6-2021
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) December 20, 2022
