¿Tienen derecho los propietarios a controlar el trabajo del administrador de la comunidad?

¿Tienen derecho los propietarios a controlar el trabajo del administrador de la comunidad?

¿Tienen derecho los propietarios a controlar el trabajo del administrador de la comunidad?

Muchos artículos de esta bitácora han tenido su origen en asuntos llevados en el despacho. Este post no es una excepción.

Partamos de dos hechos.  Uno: las comunidades de propietarios tienen un administrador externo, un profesional. Dos: generalmente la comunidad confía en su administrador. El segundo hecho también se puede explicar por una cierta desidia general; la gente no quiere líos.

El segundo hecho puede llevar a que haya un propietario que no esté de acuerdo con la constante aprobación de las cuentas y del trabajo del administrador que se hace en la junta de propietarios. En consecuencia dicho propietario quiere saber más: ver contratos, facturas, cuentas bancarias. ¿Qué derecho de información tiene este comunero frente al administrador? Este es el tema de este artículo.

La ley no nos ayuda mucho. El artículo 553-18.2 del Codi Civil de Catalunya sólo dice que el administrador es responsable de su actuación ante la junta de propietarios. ¿A sensu contrario dice que no responde ante cada comunero individualmente? El artículo 20.e) de la Ley de Propiedad Horizontal dice que una de las obligaciones del administrador es custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad. Este último artículo parece referirse no sólo a la comunidad sino también a cada propietario individualmente.

Por consiguiente hay que acudir a las decisiones de los tribunales para saber a que atenernos. Según el artículo 1.6 del Código Civil la jurisprudencia complementará el ordenamiento jurídico con la doctrina que establezca el Tribunal Supremo al interpretar y aplicar la ley. También está la llamada “jurisprudencia menor”: la de las Audiencias Provinciales.

¿Qué dice la jurisprudencia?

La sentencia de la Audiencia de Granada 155/2007, de 20-4, dice que:

  • Los órganos de la comunidad son los encargados de velar por los intereses generales de ésta.
  • El comunero no tiene las funciones de un auditor (Tribunal Supremo, sentencia de 28-2-2005).
  • El derecho del comunero a tener información de la documentación comunitaria no consiste en ver lo que quiera sin fines concretos. Los propietarios sólo tienen derecho a examinar la documentación en el lugar donde esté a su disposición y  a obtener copia según las circunstancias.

La sentencia de la Audiencia de Tenerife de 13-5-2000 dice que la petición de  información de los propietarios debe estar relacionada con la intervención y el voto en una junta. Es decir: tienen derecho a estar informados de lo que se va a tratar en ella.

La sentencia de la Audiencia de Madrid de 17-11-2003  justifica los límites del derecho de información del comunero en que éste no puede sustituir a la junta de la comunidad. El control y la fiscalización del administrador deben ejercerlos la junta y el presidente, incluso a petición de un propietario, pero no éste.

La sentencia 472/2013 de la Audiencia de Las Palmas, Sección 3ªreconoce el derecho de información de los comuneros como medio para conocer el funcionamiento de la comunidad y ejercer mecanismos de control. Sin embargo no existe un derecho abstracto de información sino en función de finalidades concretas: votar en la junta o impugnar acuerdos. No hay un derecho de información autónomo del comunero para fiscalizar las cuentas de su comunidad ni un  genérico derecho de consulta de la documentación contable.

La protección de datos

Además de la limitación del derecho de información de los copropietarios a fines concretos también hay que tener en cuenta la legislación sobre protección de datos, tanto la europea como la española. A tener en cuenta que la legislación de la Unión Europea es la base de la española. 

Hay varios informes jurídicos de la Agencia Española de protección de Datos (AEPD) referentes a las comunidades de propietarios.

En el informe de la AEPD 2009-0333 se planteaba si era legal la cesión de datos de propietarios a otros comuneros que lo solicitaran para controlar la gestión de cuentas. La conclusión del informe era que es lícita la transmisión de los datos sin consentimiento de los interesados cuando la finalidad que justifica la comunicación de la documentación está amparada por el artículo 20.e) de la Ley de Propiedad Horizontal.

Otro informe más reciente de la AEPD, el 0261/2013, dice que la Ley Orgánica de Protección de Datos, no permite un acceso generalizado a la documentación de la comunidad que pueda contener datos personales. Sólo puede accederse  a aquellos datos pertinentes, adecuados y no excesivos al fin buscado. Salvo en aquellos supuestos en que la ley obliga a la comunicación a otros propietarios de datos personales, deberá examinarse en cada caso si el acceso a los documentos cumple el principio de proporcionalidad, idoneidad, necesidad y equilibrio al fin buscado (Tribunal Constitucional, sentencia 207/1996). En otro caso no procede el acceso a los documentos. Pongamos un ejemplo: las nóminas no podrán exhibirse, pero sí puede informarse de los salarios y los conceptos retributivos. Este informe es más restrictivo que el anterior.

Conclusiones
 De la jurisprudencia y los informes de la AEPD se llega a dos conclusiones sobre el objeto de este artículo:
  1. Que un comunero sólo puede pedir al administrador la información necesaria para una finalidad concreta. No cabe al comunero pedir datos para controlar al administrador. Esta es tarea de la junta y el presidente.
  2.  Hay datos personales que sólo se pueden mostrar cuando sea estrictamente necesario. ¿Cual es el problema? Que el administrador que no quiera o a quien no interese mostrar nada se amparará en que no puede por protección de datos personales.

El cliente que motivó este post quería demandar al administrador porque entendía (creo que con razón) que las cuentas anuales del administrador de la comunidad no eran correctas. Pero la junta las había aprobado. El riesgo de perder la demanda era demasiado alto.

El problema de perder una demanda civil es que hay que pagar las costas. En este caso las costas judiciales habrían sobrepasado los 6.000 €. No valía la pena. Aunque el abogado que escribe esto perdiera más de 1.500 euros de honorarios.

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