En el local de negocio de alquiler hay los siguientes tipos de obras:
Las obras de adecuación, de las que escribí este artículo.
Las de conservación.
Obras de mejora.
Las de adaptación a discapacitados.
Obras realizadas por el arrendatario.
En este post trataremos las de conservación y las de adaptación a discapacitados.
Son obras de conservación las necesarias para mantener el local en estado de servir para su finalidad. En algunos casos no será fácil distinguirlas de las de adecuación.
Obras de conservación a cargo del arrendador
Puede convenirse el mismo régimen que el artículo 21 de la Ley de arrendamientos urbanos establece para el alquiler de vivienda. Este marco legal también será de aplicación si no se pacta nada sobre la conservación del local. En estos casos el arrendador corre con los gastos de conservación y no tiene derecho a aumentar la renta. También estará obligado a realizar las obras exigidas por cualquier Administración pública. Este régimen no conviene al arrendador.
Pero el arrendatario no podrá reclamar indemnización por los perjuicios que sufra por el cierre del local por estas obras. La excepción es que la necesidad de las obras sea culpa del arrendador. Por ejemplo: el arrendatario avisa al arrendador de un defecto en el techo. Éste tarda un año en repararlo, lo que genera humedades en el local que obligan a cerrar hasta su solución. El inquilino tendría derecho a indemnización por lucro cesante.
La obligación del arrendador tiene un límite: que las obras afecten a elementos comunes (salvo autorización por los estatutos o acuerdo expreso de la comunidad). Por ello, el arrendador no está obligado a realizar las obras de evacuación de humos del local que afectan a elementos comunes del edificio (Audiencia Provincial de Ciudad Real, Sec 1ª, 26-11-2000). Tampoco responde por daños causados por caso fortuito o fuerza mayor.
Algunas Audiencias Provinciales, al interpretar el artículo 107 de la Ley de arrendamientos urbanos de 1964, lo hacían de forma literal, sin distinguir entre reparaciones atinentes al local o a las propiedades circundantes o comunitarias, pues de ambas pueden provenir la necesidad de obras de conservación del local. El arrendador no puede realizar obras en propiedades ajenas, pero sí está legitimado para exigir a la comunidad de propietarios que cumpla sus obligaciones (conservación del edificio), y para actuar contra el propietario colindante en defensa de su dominio. También el arrendatario tiene acción directa contra el tercero (art 1560 Código civil).
Obras de conservación a cargo del arrendatario
Lo más habitual es que se pacte que las obras de conservación sean a cargo del arrendatario. En este caso deberá pactarse, ya que no hay previsión legal, qué consecuencias tiene su no realización. No ejecutar obras necesarias puede causar un perjuicio al local y a la propiedad.
En un alquiler de local de negocio se puede pactar todo. De ahí la importancia de que en su redacción intervenga un abogado especialista en arrendamientos urbanos. Y de consultar un especialista antes de firmar un contrato. El arrendador puede reservarse el derecho a ejecutar las obras de conservación a costa del inquilino. Que se someta el proyecto a su aprobación, que pueda elegir la empresa y los industriales, que el incumplimiento de la obligación del inquilino conlleve la resolución del contrato, etcétera.
Si el arrendatario asume la obligación de conservar el local ¿Hasta dónde llega su obligación? El arrendatario asume las obras necesarias para mantener el local en el mismo estado en que lo recibió. Si hay defectos estructurales no responde por ellos: eran previos a su obligación. (Si los hubiere conocido ¿habría alquilado el local?).
Aunque las obras de conservación vayan a cargo del arrendatario, las estructurales para que el local sirva a su uso son responsabilidad del arrendador. Audiencia de Alicante, Sec 9ª, Elche, 2-11-2011: se rescinde el alquiler de un local por el colapso del tejado a causa de goteras.
Los defectos estructurales, además de la rescisión del contrato, pueden conllevar indemnización al arrendatario por daños y perjuicios. La indemnización se calcula con referencia al valor del derecho de arrendamiento pendiente, en función de su duración, lo que equivale al precio del traspaso (Tribunal Supremo, sentencia de 7-2-2000). Puede costar 20 años de renta al arrendador (Audiencia de Tarragona, Sec 1ª, 7-3-2006).
Una cláusula contractual
Esta sería una cláusula contractual favorable al interés del arrendador.
Con derogación expresa de lo dispuesto en el artículo 21 de la Ley de arrendamientos urbanos, serán de cuenta del arrendatario las obras y reparaciones que se deban realizar para mantener el local en estado de servir al uso al que se le destina.
Si el arrendatario no efectuara los trabajos de mantenimiento, conservación y reparación, el arrendador podrá requerirle para que los acometa en el plazo de quince (15) días. Si no se realizaren en dicho plazo, el arrendador podrá hacerlos a cargo del arrendatario, a quien se facturará su importe. El impago de la factura será causa de resolución del contrato.
Asimismo, serán de cuenta y cargo del arrendatario aquellas obras e instalaciones cuya realización venga impuesta, en cualquier momento, por norma legal o autoridad administrativa o judicial, como consecuencia de las actividades desarrolladas en el local por el arrendatario y/o el uso de la finca. El arrendatario no podrá responsabilizar al arrendador de las consecuencias de la inejecución de dichas obras. En ningún caso su realización será causa de resolución del contrato, aunque conllevaren el cierre del establecimiento.
Obras de adaptación a discapacitados
Si no se pacta nada no rige lo dispuesto para el alquiler de vivienda habitual.
La ley 15/1995 es la ley estatal que regula las obras en inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas para discapacitados y mayores de 70 años. Además de las normas autonómicas y municipales aplicables.
Es interés del arrendador que sea el arrendatario quien corra con los gastos de estas obras. Especialmente -dado que el alquiler de local se concierta por un período bastante largo- de las obras que leyes futuras exijan. Leed el tercer párrafo de la cláusula.
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