IRPF en la venta de viviendas: ¿Cuánto hay que pagar y cómo reducirlo?

 

Vender una vivienda te obliga a pagar impuestos, y el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) es uno de ellos.

En este artículo, te explicaremos cómo se calcula el IRPF por la venta de una vivienda, qué gastos puedes deducir, qué obras se consideran mejoras y cómo puedes reducir o incluso evitar pagar este impuesto en algunos casos.

 

¿Qué se considera una vivienda para Hacienda?

Para la Agencia Tributaria, un bien inmueble tiene la consideración de vivienda cuando:

• Dispone, en el momento de la entrega, de la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.
• La vivienda debe poder ser utilizada como tal (según la consulta vinculante de la Dirección General de Tributos V248-18).

 

¿Cómo se calcula el IRPF por la venta de una vivienda?

El vendedor debe pagar impuestos sobre la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión del inmueble, es decir, sobre la ganancia patrimonial obtenida (artículo 34.1 de la Ley del IRPF). Esto se declara como ganancias y pérdidas patrimoniales en el ejercicio fiscal del año siguiente al de la venta.

Valor de adquisición

El valor de adquisición incluye:

• El importe real de compra.
• El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en la vivienda.
• Los gastos y tributos inherentes a la adquisición, como notaría, Registro de la Propiedad, gastos de hipoteca, cancelación de hipoteca y tasación del inmueble.
• El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto sobre Sucesiones si la adquisición fue a título lucrativo.

 

Deducciones y gastos que reducen el IRPF

Para reducir el IRPF que pagas por la venta de una vivienda, es esencial que sumes todos los gastos y mejoras al valor de adquisición. Esto incluye:

• Minutas de notaría.
• Gastos de Registro de la Propiedad.
• Gastos de hipoteca y su cancelación.
• Tasación del inmueble.
• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

 

Inversiones y mejoras que aumentan el valor de adquisición

Es importante distinguir entre las obras de mejora que aumentan el valor de adquisición y las obras de conservación que no se pueden deducir.

Obras que sí aumentan el valor de adquisición:

Las obras que amplían o mejoran la vivienda, como:

• La instalación de calefacción, ascensor o puertas de seguridad donde no existían previamente.
• Obras estructurales que alarguen la vida útil de la vivienda o aumenten su valor.

No necesitas facturas para demostrar las mejoras, siempre que puedas probar su realización y valor. Consejo: conserva siempre las facturas de cualquier obra o inversión realizada.

Obras que no aumentan el valor de adquisición:

Según la Dirección General de Tributos, las siguientes obras de conservación no dan derecho al aumento del valor de adquisición:

• Sustitución del cuadro antiguo de electricidad.
• Cambio de ventanas antiguas.
• Sustitución de tuberías, grifería, alicatado y solado en baños y cocinas.
• Reparación de puertas.
• Pintar el piso.
• Cambiar un parquet desgastado.

 

Exenciones del IRPF al vender una vivienda habitual

Existen situaciones en las que puedes evitar pagar el IRPF por la venta de una vivienda habitual:

• Si reinviertes lo obtenido en la venta de tu vivienda habitual en la compra de una nueva vivienda habitual.
• Si eres mayor de 65 años y vendes tu vivienda habitual, quedarás exento del pago del IRPF.

 

Conclusión: cómo pagar lo mínimo de IRPF por la venta de tu vivienda

Hacienda cobra una parte importante por los beneficios obtenidos en la venta de una vivienda. Sin embargo, entender bien cuáles son los gastos que puedes deducir, qué mejoras aumentan el valor de adquisición y qué exenciones pueden aplicarse, puede marcar una gran diferencia en la cantidad de impuestos que pagues.

Si tienes dudas sobre el cálculo del IRPF o cómo reducir los impuestos que debes pagar, un buen asesoramiento legal puede marcar la diferencia.

 

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