La principal obligación del inquilino de una vivienda es pagar la renta.
El impago de la renta, el incumplimiento de la obligación del inquilino, da al arrendador el derecho a instar la resolución del contrato de arrendamiento, lo que conlleva el desahucio de este.
Es una cláusula de resolución específica de los contratos de alquiler. No se aplica la norma implícita de resolcuión contractual del artículo 1124 del Código Civil.
¿Se puede desahuciar al inquilino por el impago de una mensualidad de renta?
Sí, se puede desahuciar al inquilino por el impago de una sola mensualidad de renta.
También por el impago de una mensualidad de cantidades asimiladas a la renta: IBI, gastos de comunidad, y cualquier otra suma que el arrendatario se obligue a pagar. El impago de la tasa de basura es causa de resolución contractual (Tribunal Supremo, 30-12-2015).
Incluso se puede desahuciar al inquilino por retrasarse en el pago de la renta (Tribunal Supremo, sentencia 755/2008).
Aunque la ley concede al inquilino la posibilidad de enervar el desahucio una sola vez.
¿Puede haber casos en que no se desahucie al inquilino por el impago de una mensualidad de renta?
Sí, puede haberlos y los hay.
Es el caso de una sentencia reciente del Tribunal Supremo, la número 1065/2024, de 23 de julio, que casa (anula) una sentencia de la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona que, a su vez, anulaba la de un@ juez@ de primera instancia de Barcelona que no estimó la demanda de desahucio por impago de la renta del propietario de la vivienda.
Se trata de un contrato de alquiler de 1983 (de renta antigua). La arrendataria cobraba su pensión en una cuenta bancaria para, acto seguido, hacer una transferencia a una segunda cuenta, donde estaba domiciliado el recibo de la renta del arriendo. La mujer tenía 82 años, deterioro de memoria, y su marido había sido ingresado en el hospital durante el mes de julio de 2020.
Pues bien, por las circunstancias de salud mencionadas, no se hizo la transferencia a la segunda cuenta en junio de 2020, y el recibo del mes de julio de 2020 no fue atendido por el banco, aunque la suma faltante era de menos de 10 euros, lo que el banco no comunicó a su clienta. El mes de agosto siguiente no se giró el recibo. Cuando la familia se dió cuenta pagó el alquiler inmediatamente, mediante una transferencia de 1.000 euros. Antes el propietario había presentado la demanda de desahucio.
La explicación del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo decide que no ha lugar a la resolución contractual ni al posterior desahucio de los arrendatarios.
Lo que dice el Alto Tribunal es que su doctrina, que el desahucio está justificado en cualquier caso de impago o retraso en el pago, no excluye “..que deban ser contempladas las concretas circunstancias concurrentes en cada supuesto litigioso y, desde esta perspectiva, las anteriormente descritas, de naturaleza excepcional, determinan que no pueda apreciarse concurrente un incumplimiento resolutorio de contrato de arrendamiento”.
Además, el arrendador (una sociedad limitada) no sufrió ningún perjuicio.
Pero hay que tener en cuenta que las circunstancias que concurren para evitar el desahucio deben ser excepcionales. Lo normal es que el impago o el retraso en el pago den lugar al desahucio del inquilino.
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