Los acuerdos adoptados por la comunidad de propietarios son impugnables ante los tribunales. Podéis leer aquí qué propietarios pueden impugnar y aquí por qué motivos en la legislación catalana de la propiedad horizontal.
El artículo 18.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece estas causas de impugnación:
1.- Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
2.- Si resultan gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
3.- Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo, o se hayan adoptado con abuso de derecho.
Los acuerdos no impugnados son válidos y ejecutables
La doctrina del Tribunal Supremo es que los acuerdos comunitarios que no se impugnan en plazo son válidos y ejecutables (sentencias de 17-12-2009 y 18-7-2011). En igual sentido falla la Audiencia de Barcelona, Sección 13ª, sentencia de 13-10-2009.
El motivo de que esto sea así es la seguridad jurídica. La vida de las comunidades de propietarios no puede depender de que sus decisiones puedan cuestionarse en cualquier momento. Las instituciones jurídicas de la prescripción y la caducidad obedecen al mismo fin.
Hay que distinguir entre acuerdos nulos y anulables:
Los acuerdos anulables son aquellos que infringen la Ley de Propiedad Horizontal – o la norma catalana -, los Estatutos de la Comunidad de propietarios o el régimen constitutivo de la propiedad horizontal. Su nulidad se sanea, se convalida el vicio o defecto y el acuerdo tiene eficacia y obliga a todos, no por un acto expreso, sino por falta de impugnación dentro de plazo. La gran mayoría de acuerdos comunitarios son de este tipo. Un ejemplo: el acuerdo de liquidación de deudas de comuneros morosos.
Son acuerdos nulos de pleno derecho aquellos que infringen cualquier ley imperativa o prohibitiva que no sea norma de propiedad horizontal y que no tenga establecido un efecto distinto para la contravención, y aquellos contrarios a la moral o al orden público o que se adopten en fraude de ley (artículo 6.3 del Código civil).
Los acuerdos nulos de pleno derecho son insubsanables por el transcurso del tiempo y su impugnación no está sujeta a ningún plazo. El corte del suministro de agua a un propietario que no paga sus cuotas, una coacción, es de este tipo.
Un acuerdo nulo de pleno derecho será aplicable si nadie lo impugna. Parece grave, pero una ley inconstitucional está vigente y es aplicable si nadie con legitimación activa la recurre ante el Tribunal Constitucional. La validez práctica de una norma nula no es excepcional.
La suspensión de los acuerdos impugnados
¿Qué ocurre con el acuerdo cuando se impugna ante el juez? El acuerdo sigue siendo válido y ejecutable porque hay un principio general de presunción de legalidad y procedencia de los acuerdos. Por ello, no se suspende su ejecución por la mera interposición de la demanda. Para su suspensión, total o parcial, es precisa una resolución expresa del juez tras la sustanciación del incidente de medidas cautelares. La suspensión debe solicitarse en la demanda (Audiencia de Barcelona, Sección 19ª, 13-5-2009).
El caso es que la suspensión del acuerdo no es sencilla de obtener. Hay que acreditar que:
- Hay apariencia de buen derecho (fumus boni iuris) : el acuerdo es claramente ilegal.
- La ejecución de los acuerdos conllevaría la ineficacia de la sentencia favorable a la impugnación (periculum in mora). Es decir: la sentencia favorable al comunero impugnante llegaría con los acuerdos cumplidos y sería inútil.
- Y, además, el demandante debe abonar al juzgado un dinero (caución).
No se puede pretender la suspensión de la ejecución de acuerdos comunitarios fuera de una demanda impugnatoria de los mismos. La Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16ª, sentencia 15-1-2009, no admitió una demanda de interdicto de obra nueva para paralizar una obra aprobada por una comunidad de propietarios.
Defensa de la comunidad ante la impugnación
La respuesta de la comunidad a la impugnación es la contestación a la demanda defendiendo la legalidad del acuerdo. A veces es recomendable instar una demanda reconvencional – una contestación a la demanda demandando al demandante. Es decir, que la comunidad no sólo defienda la procedencia del acuerdo adoptado sino que solicite su ejecución al juez.
En los supuestos en los que se acuerda declarar ilegal la obra efectuada por un propietario, o se le exige la restitución al estado anterior o se aprueba una liquidación de deuda, el propietario afectado puede impugnar el acuerdo por considerar que es contrario a las leyes o es gravemente perjudicial para sus intereses.
Si la comunidad de propietarios se limita a contestar la demanda el juez se limitará a examinar la procedencia o no del acuerdo, del título de donde se origina la obligación del comunero de restituir lo modificado a su estado o pagar la deuda que se le exige. Posteriormente, si el comunero no cumple el acuerdo, la comunidad de propietarios se verá obligada a iniciar otro proceso judicial frente al propietario impugnante para ejecutar el acuerdo.
Sin embargo, si la comunidad presenta una demanda reconvencional el juez, a la vez que declara procedente el acuerdo, ordenará al propietario impugnante cumplir el acuerdo, retirar la obra efectuada o reponer lo modificado al estado anterior, o pagar la deuda que se aprobó.
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