La duración de los contratos de alquiler de local de negocio posteriores al 9 de mayo de 1985

La duración de los contratos de alquiler de local de negocio posteriores al 9 de mayo de 1985

La duración de los contratos de alquiler de local de negocio posteriores al 9 de mayo de 1985

 

La duración de los contratos de local de negocio que se firmaron con posterioridad al 9 de mayo de 1985, cuando entró vigor el RDL 2/1985 o , es una de las cuestiones más controvertidas de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

El artículo 9 del  Decreto Boyer supuso un gran cambio. Estableció que la prórroga forzosa o legal ya no era obligatoria en ningún contrato de alquiler. Sólo potestativa por acuerdo entre las partes.

Además, la Disposición Transitoria Primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994  introduce nuevos cambios en la legislación a aplicar. Los  contratos de local de negocio celebrados después del 9 de mayo de 1985  y vigentes el 1 de enero de 1995 seguían, y siguen los que subsistan,  rigiéndose por el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, el Decreto 4104/1964. También aquellos arrendamientos asimilados al de local de negocio.

Los contratos que el 1 de enero de 1995 estaban en situación de tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo 1566 del Código Civil pasaron a regirse por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos.

El Tribunal Supremo ha añadido una cierta confusión a la deficiente regulación.

Jurisprudencia del Tribunal Supremo

Sobre los contratos de local de negocio firmados con posterioridad al 9 de mayo de 1985.

Si la voluntad de las partes fue pactar prórroga forzosa el compromiso debe respetarse (sentencias de 26 de abril, 30 de mayo, 15 de junio y 8 de septiembre de 2011, y 12 de noviembre de 2012).

La muy discutida sentencia de 17 de noviembre de 2011 determinó la aplicación a estos contratos de la Disposición transitoria tercera de la LAU de 1994, aplicando sus plazos de extinción. Esta disposición está prevista para los contratos de local de negocio firmados antes del 9 de mayo de 1985. El Tribunal Supremo mantiene esta tesis sólo en esta sentencia.

Las sentencias de 14 de julio de 2010, y 12 y 14 de noviembre de 2012 consideran que debe aplicarse por analogía el plazo de duración máximo de 30 años que establece el artículo 515 del Código Civil para el usufructo a favor de un pueblo, corporación o sociedad, en los casos en que el arrendatario sea una perssona jurídica. Es decir ningún contrato de alquiler de local posterior al 9 de mayo de 1985 puede tener una duración mayor de 30 años. Este es el criterio que prevalece.

Los arrendatarios que sean personas físicas no verán extinguido su contrato hasta su jubilación total.

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