La (deseada) coordinación entre el Catastro Inmobiliario y el Registro de la Propiedad, y la situación actual

La (deseada) coordinación entre el Catastro Inmobiliario y el Registro de la Propiedad, y la situación actual

La (deseada) coordinación entre el Catastro Inmobiliario y el Registro de la Propiedad, y la situación actual

 

El Catastro y el Registro de la Propiedad tienen distintas funciones.

El Catastro Inmobiliario, regulado por el R.D.L.  1/2004, es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda y Función Pública. Su objetivo fundamental es proporcionar la información necesaria a las Administraciones Públicas para la gestión, recaudación y control de diversos impuestos, entre ellos el I.B.I. Para ello, en el Catastro constan los titulares de los inmuebles catastrados, y se establecen los valores catastrales y de referencia de los mismos: un valor económico que determina la capacidad económica de su titular. La inscripción de todos los inmuebles en el Catastro es obligatoria y gratuita.

El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción de los actos, contratos y resoluciones judiciales o administrativas que afectan a la propiedad y a otros derechos reales sobre inmuebles. La seguridad del tráfico jurídico inmobiliario es su función. Las inscripciones son voluntarias, y hay que pagarlas.

La coordinación entre el Catastro Inmobiliario y el Registro de la Propiedad

El objetivo es que el Catastro Inmobiliario y el Registro de la Propiedad estén coordinados. La Ley Hipotecaria y el R.D.L.  1/2004, tras su reforma por la Ley 13/2015, establecen un sistema de coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad para que éste incorpore la descripción gráfica georreferenciada de las fincas registrales, utilizando como base la cartografía catastral. Con ello, se busca una mayor seguridad de los datos de ubicación, delimitación y superficie de los inmuebles objeto del tráfico jurídico, identificando sobre plano la situación, forma y superficie de las fincas. Se pretende superar la situación actual, en la que la mayoría de las fincas inscritas en el Registro sólo se describen de manera literal.

Una vez incorporada la información catastral al Registro de la Propiedad, se presumen ciertos a todos los efectos  los datos de delimitación, ubicación y superficie de la representación gráfica de la parcela inscrita. En la publicidad que otorgue el Registro de la Propiedad se indicará si la finca está coordinada con el Catastro y en qué fecha.

Otra muestra de coordinación entre Catastro y Registro es la obligación de hacer constar la referencia catastral en todos los documentos que contengan actos y negocios con trascendencia real.  Ejemplos: compraventa de inmuebles, constitución de usufructos y servidumbres, donaciones de pisos. También es obligatorio hacer constar la referencia catastral en todas las inscripciones que se realicen en el Registro de la Propiedad. Incluir la referencia catastral permite identificar la finca en el Catastro, es decir, cobrar impuestos: la plusvalía municipal al vendedor del inmueble, el I.T.P. o el I.V.A. al comprador del mismo.

La realidad actual

Sin embargo, Catastro Inmobiliario y Registro de la Propiedad siguen llevando caminos distintos en muchos casos. 

Este despacho tiene conocimiento, por un cliente, de que un edificio en Mataró está perfectamente catastrado, pero no consta entero en el Registro de la Propiedad. Faltan por registrar algunos pisos, producto de una ampliación posterior a la inscripción del inmueble. Ello no impide que los pisos que no existen en el Registro de la Propiedad estén alquilados.

También p0r un cliente tuvimos conocimiento de que un edificio, muy céntrico en Barcelona, y bastante antiguo, no constó entero en el Registro de la Propiedad hasta hace pocos años, por la misma causa que el de Mataró,  aunque estuviera perfectamente catastrado. Como he dicho antes, la inscripción registral es voluntaria, no obligatoria, y tiene, salvo excepciones, un valor puramente declarativo: se limita a recoger una situación jurídico- real  previamente existente, como la propiedad de una vivienda.

Por otro cliente tenemos la información catastral y registral de un piso en Barcelona. Las informaciones son complementarias.

La nota simple registral no contiene la referencia catastral, que ya debería constar. Identifica el piso con el número de entidad privativa del titulo constitutivo de la propiedad horizontal. Constan la puerta y el piso, describe los linderos y dice que dispone de varias dependencias, habitaciones, servicios y un balcón. La superficie útil aproximada es de 91,55 m2. También aparece la cuota de participación en los elementos comunes del edificio.

Por la certificación catastral sabemos la referencia catastral,  que el edificio donde está el piso tiene 232 m2 de planta, y que la superficie construida de la vivienda es de 124 m2, de los cuales 106 corresponden a la vivienda y 18 a los elementos comunes.  Esta información no está en la nota registral. Puesto que la descripción catastral es más exacta, hay que concluir que la vivienda tiene 14 m2 construidos no útiles.


 

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