La principal causa de resolución de los contratos de alquiler es el impago de la renta.
Generalmente, la demanda al inquilino es doble: hay dos acciones. Se pide su lanzamiento (desahucio) y se le reclaman las rentas que debe y las rentas futuras hasta que abandone la vivienda o el local, acción esta subordinada a la primera. Aunque no tiene que ser así necesariamente. El arrendador puede limitarse a reclamar la deuda, o solo pedir el lanzamiento renunciando a las rentas debidas.
Ambas demandas se tramitan por los cauces del juicio verbal (artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, LEC en adelante).
Lo que planteo en este artículo es si el inquilino puede demandar a su casero a la vez que contesta la demanda de desahucio y reclamación de rentas. En términos procesales, la contestación de una demanda demandando al demandante se llama demanda reconvencional.
La respuesta, si no os interesa leer más, es que sí. Cabe la demanda reconvencional del inquilino. Otra cosa es que esté fundamentada jurídicamente. Por ejemplo, el arrendatario puede demandar al arrendador alegando la existencia de un crédito compensable, como la suma depositada en concepto de fianza.
Si queréis leer un poco más, aquí sigue la explicación.
Las dos demandas tienen efectos distintos
Las dos acciones acumuladas (lanzamiento y reclamación de la deuda) se tramitan en un mismo proceso. Pero sus consecuencias procesales son diferentes.
El desahucio en sí, el lanzamiento del inquilino del inmueble, tiene efecto de cosa juzgada formal (obliga a las partes) pero no material. Esto significa que puede plantearse otra acción de desahucio posterior entre las mismas personas y con causa en el mismo arrendamiento.
La acción de reclamación de rentas sí tiene efectos de cosa juzgada material. Una vez juzgada la reclamación de una deuda al arrendatario no es posible demandarle otra vez por la misma deuda. Sí se podrá demandar por otra deuda posterior en el mismo alquiler.
La importancia de la diferencia es que el artículo 438.2 LEC establece que no es posible la reconvención en aquellos juicios verbales que finalicen por sentencia sin efectos de cosa juzgada, que se entiende como cosa juzgada material. Así que el inquilino no podrá demandar al arrendador por el lanzamiento, que, en todo caso, podrá enervar.
El artículo 438.2 LEC admite la demanda reconvecional en los juicios verbales en los que no determine la improcedencia del juicio verbal, si existe conexión entre las pretensiones de la reconvención y las que son objeto de la demanda principal. Por ello, el demandado no podrá plantear una demanda reclamando más de 6.000 €, pues tal suma debe tramitarse por las normas del juicio ordinario.
¿Las demandas de desahucio y de reclamación de rentas son independientes?
La cuestión controvertida es la siguiente. Si hay una acumulación de acciones, el desahucio y la reclamación de rentas, ¿cada acción conserva su naturaleza propia e independiente? ¿O, por el contrario, la acción subordinada de reclamación de rentas se debe plegar al régimen procesal de la acción de desahucio, que no tiene efectos de cosa juzgada material, y, por tanto, la reconvención no es posible?
Los jueces de primera instancia son reacios a aceptar las reconvenciones en las acciones acumuladas de desahucio y reclamación de rentas. Se inclinan por la primera opción.
El criterio de la Audiencia Provincial de Barcelona
Sin embargo, las Secciones 4ª y 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, que tienen atribuida en exclusiva la competencia para conocer de los recursos de apelación en materia de arrendamientos urbanos en dicha provincia, entienden que la reconvención es posible porque la acción de desahucio y la de reclamación de rentas conservan su propia naturaleza y especialidades procesales. El arrendatario podrá demandar al casero: contra la demanda de reclamación de rentas puede oponer que debe descontarse de la deuda reclamada el importe de la fianza.
La sentencia de la Sección 13ª, de 31 de marzo de 2015, que cita sentencias del Tribunal Supremo en apoyo de su argumentación, dice:
«La acumulación no desnaturaliza las acciones (…) Ello nos lleva a la cuestión de si se mantiene la naturaleza sumaria de la pretensión de desahucio, con sus especialidades, y la plenaria de la reclamación de rentas y, en consecuencia, a la de la eficacia de cosa juzgada de la sentencia que recaiga.
En primer término, cabría pensar que, al primar la especialidad (..) la sentencia firme que recaiga no debe tener efectos de cosa juzgada por la prevalencia de la acción de desahucio respecto de la reclamación. No obstante, la corriente mayoritaria entiende que, al no perder su naturaleza por la acumulación, la sentencia sí produce efecto de cosa juzgada en cuanto a la reclamación económica, ya que el art. 447.2 LEC sólo afecta al desahucio (…) No obstante de estimarse la acción de reclamación de rentas, difícilmente podrá discutirse en otro proceso el desahucio por falta de pago, pues lo que no cabrá discutir en ningún caso es debatir que las rentas eran efectivamente debidas….»
La sentencia 564/2018 de la misma Sección 13ª, añade: «…En ningún caso es aplicable la doctrina de la cuestión compleja a la acción acumulada de reclamación de rentas (…) el presente procedimiento, con relación a dicha pretensión, constituye un juicio declarativo plenario sin restricciones cognitivas ni probatorias.»
Doctrina recogida en la sentencia de la AP de Girona, Sección 1ª, 399/2019, de 24 de mayo.
