El artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) dice:
El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
Esta norma es de carácter imperativo. No puede estipularse lo contrario en perjuicio del inquilino, en virtud de lo dispuesto en el artículo 6 de la LAU. En consecuencia, cualquier estipulación contractual que desplace al arrendatario la obligación de realizar y costear dichas obras o reparaciones de conservación será nula, se tendrá por no puesta y no surtirá efectos. Sencillamente, se aplicará el artículo 21 de la LAU.
Sin embargo, hay que distinguir entre:
- Las obras y reparaciones que se derivan de desgastes, averías y otros problemas surgidos después de concertarse el arriendo.
- O que eran anteriores al contrato de alquiler, pero no conocidos ni asumidos por el arrendatario.
De las cuales debe ocuparse el casero por aplicación del mencionado artículo 21 de la LAU.
De aquellas averías preexistentes en el inmueble que expresamente se ponen en conocimiento de los inquilinos y cuya reparación asumen éstos.
Estas averías o defectos deben constar en el contrato locativo, así como la asunción de su reparación por los inquilinos. El arrendatario debe pagar una renta acorde, o tener una reducción de la renta acorde con el gasto que se compromete a realizar.
Ejemplo con una sentencia
Voy a exponer un ejemplo. La sentencia de la Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 3ª, de 26 de junio de 2018.
Se trataba del alquiler de una casa en una urbanización. La propiedad hizo saber al inquilino que la vivienda tenía dos contadores de agua. Uno para el consumo de la casa, otro para el riego del jardín. Las facturas de agua anteriores de riego habían sido muy elevadas, cuando se había regado muy poco. La compañía suministradora dijo que la causa podía ser una fuga en las tuberías subterráneas del jardín.
El suministro de agua para riego estaba cortado para toda la urbanización. En el contrato se pactó que, una vez reanudado el suministro de agua, el inquilino debía comprobar la avería, repararla y asumir su coste.
El inquilino regó el jardín pero no arregló la avería. (El mantenimiento del jardín es obligatorio para el arrendatario; es parte de la vivienda alquilada, que el arrendatario debe devolver cuando acaba el alquiler tal como lo recibió al inicio). La consecuencia es que el arrendador tuvo que afrontar las obras de reparación que el inquilino no había realizado, y pagar los consumos de agua excesivos fruto del incumplimiento contractual de este.
La sentencia condenó al inquilino a pagar el dinero que gastó el casero en realizar las obras y en el exceso de consumo. (El casero pude deducir tales gastos de la fianza).
Según la sentencia: «……advertida y perfectamente consciente del problema o avería en cuestión, la arrendataria libre y voluntariamente decidió asumir su reparación y el coste de la misma, algo que las más elemental lógica en las relaciones humanas negociables hubo de tomarse en consideración y tener el oportuno reflejo en la cuantía de la renta pactada. Considero, por tanto, que el coste de dicha reparación y el consumo de agua excesivo, fruto de que no se subsanase la avería y, sin embargo, se procediera al riego del jardín, ha de ser asumida por la arrendataria conforme a lo expresamente pactado en el contrato.»
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