El delito de apropiación indebida en comunidades de propietarios y en el contrato de alquiler

El delito de apropiación indebida en comunidades de propietarios y en el contrato de alquiler

El delito de apropiación indebida en comunidades de propietarios y en el contrato de alquiler

Este no es el primer artículo que publico en el blog sobre el Derecho penal aplicado a la propiedad horizontal y al alquiler de fincas urbanas. Si os interesa podéis leer:

El delito de apropiación indebida está previsto y penado con un mínimo de 6 meses de prisión,  y en algunos casos multa,  en el artículo 253 del Código penal.  La conducta consiste en haber recibido efectos, valores, dinero o bienes muebles en depósito, administración o por otro título jurídico, con la obligación de darles un destino, conservarlos o devolverlos, y no hacerlo. El delincuente dispone de la cosa como propia, con ánimo de lucro para sí o para un tercero, o bien le da un destino distinto del pactado.

Se comete en cualquier negocio jurídico que origine la entrega del objeto sin la transmisión de su propiedad, quedando obligado el que lo recibe a entregarla a un tercero o a reintegrarlo o restituirlo a quien se desprendió de él (Tribunal Supremo, 15.10.1993). Entre estos negocio jurídicos el Tribunal Supremo (sentencia de 15.11.1994) incluye los contratos de comodato, de arrendamiento de servicios (abogados), de mandato (administrador de fincas) y de arrendamiento de cosas, que incluye el alquiler de vivienda, de local de negocio y de industria.

En una comunidad de propietarios el delito de apropiación indebida lo comete quién recibe dinero de la comunidad – generalmente el administrador y el presidente -, y lo distrae. Distraer es dar a lo recibido un destino distinto al pactado. Es la modalidad de apropiación indebida llamada de gestión desleal: se gestiona un dinero  y se dispone de él en perjuicio del mandante. Es irrelevante el destino que el infractor de al dinero: pagar deudas propias, las de otra comunidad, invertir en bolsa. Lo fundamental es que se emplea el dinero para atenciones ajenas para las que se recibió. Quiero remarcar que quien gestiona el patrimonio de la comunidad responde ante esta y los propietarios, y que éstos tiene derecho a informarse de la gestión de su dinero, de los contratos con los proveedores, etcétera.

En el despacho llevamos un caso en el que el presidente de la comunidad, que también ejercía de administrador y secretario y tenía el único y absoluto control de las cuentas de su comunidad, se jugó el dinero de todos los condueños en bingos y casinos.  Fue condenado por apropiación indebida y falsedad documental a prisión y multa, a devolver a la comunidad todo el dinero con intereses, y  al pago de las costas procesales. No le salió barato.

Diferencia con el incumplimiento contractual civil

En el incumplimiento contractual no existe voluntad apropiativa de lo entregado sino sólo un retraso o imposibilidad transitoria de cumplimiento de la obligación de devolver. En el delito de apropiación indebida el infractor incorpora la cosa a su patrimonio voluntariamente. Hay que tener en cuenta, en casos límite o problemáticos, que el Derecho penal se aplica a los actos especialmente lesivos de los bienes jurídicos que se protegen (Tribunal Supremo, 830/2004).

Por ejemplo, hay responsabilidad civil y no delito del administrador si éste no solicita en plazo las subvenciones para instalar el ascensor y la comunidad no las cobra; el administrador responde por el perjuicio. El presidente deberá devolver a la comunidad la cantidad pagada en cheques por gastos no aprobados por la junta de propietarios y el que contrate abogados sin la aprobación de la junta deberá pagar sus honorarios, pero no delinquirá.

También cabe que el infractor tenga derecho de retención del dinero, alegando un crédito contra aquel a quien se debe entregar (compensación de créditos). Este derecho es una excepción a la prohibición de autotutela del propio derecho que sólo se admite muy restrictivamente (Tribunal Supremo, sentencia 356/2005, 21.3). Sería el caso de un administrador a quien la comunidad debe sus honorarios y se los cobra del dinero ingresado por las cuotas.

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En el contrato de alquiler de inmuebles, de vivienda o de local, el delito de apropiación indebida se comete sustrayendo los bienes muebles alquilados como anexos de la finca. En Derecho civil son bienes muebles los que pueden transportarse de un lugar a otro. Son muebles que amueblan los destinados al uso y al adorno de un inmueble, como los electrodomésticos – nevera, lavadora, microondas, estufa, utensilios de cocina-, y el mobiliario: camas y colchones, armarios, mesas y sillas, sofás,  espejos, alfombras. Los armarios de la cocina, las puertas de las habitaciones y los radiadores de un sistema de calefacción son bienes muebles: pueden desmontarse y montarse en otra casa, o venderse.

Porque el inquilino tiene la obligación de devolver los muebles al arrendador tal como los recibió (salvo el desgaste por el uso y el paso del tiempo) y por la posibilidad de que los muebles hayan desaparecido cuando se acaba el arriendo, es necesario que los muebles que se alquilan figuren en un anexo al contrato  con fotografías y una descripción de los mismos, y si puede ser con el valor monetario que tienen basado en las facturas de compra. De esta forma las reclamaciones contra el inquilino basadas en su desaparición o pérdida, se fundaran en una valoración preexistente y aceptada por el inquilino. Este despacho sabe por experiencia que el valor que un perito tasador judicial dará a los muebles sustraídos será inferior al precio pagado por ellos.

Sin este anexo el alquiler de los muebles es como si no existiera: no se podrá probar en una denuncia que la finca se alquiló con  muebles, ni se podrá acreditar su valor aunque se aporten facturas.

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