El contrato de alquiler. Diferencias con el precario y el comodato

El contrato de alquiler. Diferencias con el precario y el comodato

El contrato de alquiler. Diferencias con el precario y el comodato

Algunos consultantes me dicen que no tienen contrato de alquiler, pese a que pagan una renta,  los suministros, los gastos de la comunidad de propietarios, etcétera. En realidad quieren decir que no tienen un contrato de alquiler por escrito. 

En Derecho español el contrato existe desde que una o varias personas se obligan respecto de otra u otras a dar alguna cosa o prestar algún servicio, sin que sea necesario que tal acuerdo se plasme por escrito (1).

Con un simple acuerdo verbal ya hay contrato de alquiler, por el que arrendatario paga una renta a cambio del uso de un inmueble urbano y el arrendador queda obligado a entregar el inmueble, a conservarlo en estado de servir para el uso al que se lo destina y a mantener al arrendatario en la posesión pacífica de la finca durante el tiempo que dure el contrato. Sin embargo el artículo 37 de la Ley de arrendamientos urbanos faculta a los contratantes a compelerse recíprocamente a formalizar por escrito el contrato de arrendamiento (lo que no dice es como).

El comodato es un contrato por el que se presta una cosa gratuitamente. Se puede ceder el uso de un inmueble de forma gratuita. Los padres pueden ceder una vivienda a su hijo sin cobrarle nada por ello: porque contrae matrimonio, porque no tiene recursos económicos, porque se lo pueden permitir. Se distingue del alquiler porque en éste el pago de una renta es esencial.

Siguiendo la definición del Derecho romano,  el precario es aquel contrato de comodato en el que no se ha fijado plazo para la devolución de la cosa y que puede extinguirse a voluntad del concedente o comodante. El Tribunal Supremo sigue el concepto romano y califica de comodato aquella relación jurídica existente entre las partes por causa de una vivienda cedida gratuitamente en el que se fija un plazo de duración. También considera que hay comodato cuando se establece un uso o finalidad concretos para tal cesión. Por ejemplo, para que viva en el piso una familia mientras uno de sus miembros trabaja o estudia en la ciudad. Si no existe esa fijación de plazo o de uso la relación jurídica es de precario (sentencia del Tribunal Supremo de 2 de diciembre de 1992).

Hay otro concepto de precario que nada tiene que ver con el comodato. Es una situación de hecho, no un contrato, que engloba los conceptos de posesión concedida, posesión tolerada y posesión sin título a los efectos de reconocer la procedencia de la acción de desahucio. Así define el Tribunal Supremo el precario (sentencia de 5 de octubre de 1933):

“(…) sino que comprende el concepto a cuantos sin pagar merced utilizan la posesión de un inmueble sin título para ello, o cuando es ineficaz el invocado para enervar el dominical que ostente sobre el predio quien promueve el desahucio contra el tenedor precario del mismo”

(1) El Tribunal Supremo, en una sentencia de 16 de septiembre de 2014, ha establecido como doctrina jurisprudencial que el incumplimiento de la obligación de elevar a escritura pública el contrato de compraventa, celebrado según  dispone el artículo 1280 del Código civil  no es causa de resolución contractual al amparo de lo dispuesto en el artículo 1124.

 

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