Las limitaciones y prohibiciones de uso de viviendas y locales de negocio en la comunidad de propietarios

Las limitaciones y prohibiciones de uso de viviendas y locales de negocio en la comunidad de propietarios

La propiedad horizontal es un sistema de comunidad de bienes en el que las viviendas y los locales de negocio de un edificio pertenecen a varios propietarios, lo que conlleva – inevitablemente -, conflictos por intereses antagónicos. Por una parte, el derecho de propiedad – reconocido en el artículo 33 de la Constitución – , y el consiguiente derecho de uso y disfrute (“ius utendi et abutendi”) de cada propietario respecto de su vivienda o local. Por otra, el ejercicio de los mismos derechos por el resto de comuneros y el interés general de la comunidad de propietarios. (Además de las limitaciones de origen administrativo y urbanístico que responden al interés ciudadano). A fin de armonizar ambos, y en aras de la convivencia, es necesario limitar el uso, destino y disfrute de las viviendas y locales de negocio del inmueble.

Según el Tribunal Supremo el propietario puede usar su piso o local como considere más adecuado (sentencia de 12-9-2013). Las limitaciones, referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso de la finca, deben constar de manera expresa y, para ser eficaces frente a terceros, inscribirse en el Registro de la Propiedad (sentencias de 20-10- 2008 y 30-12-2010). Es decir: el derecho de uso es la norma; la limitación la excepción. Estas limitaciones sólo pueden regularse en el título constitutivo de la propiedad horizontal y en los estatutos. Los estatutos no inscritos sólo vinculan a los que eran propietarios cuando se aprobaron y a los terceros adquirentes de buena fe que no supieren de su existencia (Tribunal Supremo, 25-4-2013). Los reglamentos de régimen interior no pueden establecer limitaciones ni prohibiciones de uso de elementos privativos.

El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal autoriza que el título constitutivo contenga disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino de los pisos y locales del edificio. El artículo 553.1.a) del Codi civil catalán se refiere a prohibiciones en los estatutos de la comunidad. En las comunidades regidas por la Ley de Propiedad Horizontal las limitaciones de uso también pueden establecerse en los estatutos, y, en las catalanas, en el título de constitución, aunque no se mencionen expresamente.

Aún así, la prohibición no siempre es expresa. Cuando el título constitutivo define los pisos de un edificio como “viviendas”, su destino es servir de morada a personas físicas (Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, sentencia 644/2003, 8-10).

La legislación sobre propiedad horizontal permite limitar los usos de los pisos y locales

Hay una importante diferencia entre el título constitutivo y los estatutos. El título constitutivo de la propiedad horizontal es de otorgamiento obligatorio y no tiene su origen en un pacto de los copropietarios, sino que lo redacta e inscribe el promotor de la construcción del inmueble. Su modificación requiere siempre la unanimidad de los propietarios, lo que dificulta mucho tanto introducir prohibiciones de uso como modificarlas. Por contra, los estatutos pueden existir o no (la mayoría de comunidades de propietarios no los tienen), y son fruto del acuerdo de los condueños del edificio. Pero también es complicado introducir y suprimir prohibiciones: es precisa la unanimidad en la Ley de Propiedad Horizontal y las 4/5 partes de propietarios y cuotas en la ley catalana.

El artículo 553-25-4 del Codi civil catalán, en la redacción anterior a la reforma de la Ley 5/2015, vigente hasta el 20-6-2015,  establecía que los acuerdos de modificación estatutaria que disminuían las facultades de uso y disfrute de un elemento privativo precisaban el consentimiento expreso de su propietario. Como comprenderéis, ningún propietario estaba dispuesto a dejar de usar su propiedad como le viniera en gana. En la redacción actual sólo es necesario el consentimiento del propietario afectado si se le priva del uso y disfrute de elementos comunes.

En todo caso, las prohibiciones o limitaciones estatutarias no afectan a actividades ya existentes en el edificio antes del acuerdo limitador (Audiencia Provincial de Barcelona, Sec 1ª, 30-6-2004). Es decir: no tienen carácter retroactivo.

¿Qué se puede prohibir?

Las leyes de propiedad horizontal no dicen nada sobre lo que se puede prohibir y lo que no. Sus redactados son muy genéricos. Es obvio que algunas actividades pueden prohibirse: los pisos turísticos (un problema en Barcelona) y las actividades de hostelería en viviendas; pubs y bares musicales en locales, y cualquier actividad que pueda generar ruidos o molestias a los vecinos.

El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal dice que al propietario  y al ocupante (arrendatario)  del piso o local de negocio no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos. El articulo 553.40.1 del Codi civil catalán dice que los propietarios y los ocupantes no pueden hacer en las viviendas y locales de negocio actividades contrarias a la convivencia normal en la comunidad ni aquellas que los estatutos excluyan o prohíban de forma expresa.

Las prohibiciones no pueden ser arbitrarias o ilógicas, invadir ilegítimamente el derecho de propiedad o constituir un abuso de derecho por parte de la comunidad. Una actuación es abusiva si no se funda en justa causa, su fin no es legítimo y no beneficia a la comunidad (Tribunal Supremo, 1-2-2006, Rec 1820/2000).

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Un ejemplo de estatutos muy rigurosos, los de una comunidad de propietarios de Madrid, que datan de 1954, de los que tuve conocimiento por un caso llevado en el despacho. Dicen así:

Los pisos, departamentos o habitaciones habrán de dedicarse a viviendas familiares u oficinas de profesiones liberales. Para otra clase de oficinas habrá de obtenerse autorización de la junta de condueños.

No podrán dedicarse los pisos, departamentos o habitaciones de ninguna de las plantas a colegio de hospedería, sea fonda, hotel, pensión o cualquier otro, a consultorio o clínica para hospitalizar enfermos y fines vedados por la moral o la ley, a industrias perjudiciales a la higiene y al bienestar de los vecinos, ni a depósito que entrañe peligro para la seguridad de las viviendas.

No se tolerarán motores eléctricos de más de un quinto de caballo de fuerza, salvo autorización expresa de la junta de condueños.

Los dueños de los locales de la planta baja podrán establecer e instalar sus portadas y anuncios sometiéndose a las Ordenanzas Municipales y obteniendo, además, la necesaria aprobación de la junta de condueños.

Estos  estatutos sólo permiten que los pisos se usen como viviendas familiares y oficinas de profesiones liberales. Por la época en que se redactaron, el término “viviendas familiares” se refiere a vivienda habitual de una familia nuclear convencional: padre, madre e hijos. No se permite el alquiler de pisos por habitaciones (sentencia 343/2016, Juzgado de Primera Instancia 2 de Madrid. En apelación, Audiencia de Madrid, rec. 188/2017).

Consultas por teléfono: 807 505 867 (Sin coste de establecimiento de llamada. 1,21 €/min desde teléfono fijo; 1,57 €/min si me llamas desde un móvil)

En cuanto a profesiones liberales, están pensando en abogados, notarios,  procuradores y gestores, estudios de arquitectura y consultas de médicos, siempre que no se hospitalicen enfermos, y cualquier otra profesión intelectual, no manual: no se autorizan motores de más de 1/5 de caballo de fuerza. Se busca evitar actividades ruidosas en los pisos. ¿Aceptarían un taller de joyería?

No podrán instalarse en los pisos hostales, hoteles ni pensiones. Tampoco residencias de ancianos (actividad análoga a la hospedería, Audiencia de Asturias, Sec 1ª,  sentencia 562/1998). Las viviendas no podrán ser apartamentos turísticos. El subarriendo de la vivienda no es una actividad de hospedería (AP Madrid, Sec 25, sentencia 67801/2004).

La prohibición de dedicar los pisos a fines vedados por la moral o la ley, a industrias perjudiciales a la higiene y al bienestar de los vecinos es un  cajón de sastre en el que se pueden incluir muchas actividades, entre ellas la prostitución. Cuando estos estatutos se redactaron, en 1954, las llamadas casas de lenocinio o tolerancia eran legales. Se prohibieron por un Decreto-ley de 3-3-1956.

La necesaria aprobación de la junta para que los locales instalen sus carteles y anuncios deberá ser interpretada muy restrictivamente por los tribunales. El Tribunal Supremo, sentencia de 30-9-2010, falló que los propietarios de un local de negocio pueden alterar la fachada del edificio si es necesario para su negocio, siempre que no se ponga en peligro la seguridad del edificio o su estructura.


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