Las obligaciones fiscales del alquiler de vivienda turística

Las obligaciones fiscales del alquiler de vivienda turística

Las obligaciones fiscales del alquiler de vivienda turística

La economía sumergida es la actividad económica que no paga impuestos, pero que contribuye igualmente a la creación de riqueza porque los flujos monetarios que no tributan también forman parte del Producto Interior Bruto. La actividad económica sumergida en España se calcula en un 20% del total de la riqueza, – tasa inferior solamente a las de Grecia e Italia -.

Para luchar contra el fraude fiscal en el negocio de alquiler de vivienda turística, a partir del 1 de enero de 2018 todas las plataformas en internet que anuncien y promuevan el alquiler de viviendas de uso turístico deberán comunicar a la Administración Tributaria la información sobre los inmuebles que ofertan y los alquileres realizados.  Las plataformas más importante son AirBnb y Homeaway. Las podéis encontrar en Twitter en las cuentas @Airbnb, @airbnb_es, @homeaway y @HomeAway_es.

Los inmuebles que se ofertan se pueden identificar en las páginas web, aunque no siempre es posible  saber cuál es el piso que se alquila en un edificio concreto.

El pago de los alquileres es bastante opaco. En AirBnb la reserva de una vivienda supone el pago inmediato del alquiler a la plataforma. Cuando el turista entra en el piso ésta paga al titular del piso turístico la suma del alquiler menos su comisión. Por tanto toda la información sobre qué piso se alquila, cuándo, y quién paga y cobra el alquiler la tiene el intermediario. Estas plataformas mueven una cantidad inmensa de dinero sin ser propietarias  – al menos en teoría -, de un solo inmueble de los que gestionan. Lógicamente, deben tributar por los ingresos que obtienen con su intermediación.

Las obligaciones fiscales del propietario de la vivienda turística son las siguientes:

Impuesto sobre el Valor Añadido

A los efectos de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido el arrendador de viviendas, pisos y apartamentos turísticos se considera un empresario o profesional. (No vale escudarse en el concepto de “economía colaborativa”. El alquiler de pisos a turistas es una actividad económica como otra cualquiera)

El alquiler de viviendas turísticas puede estar sujeto al pago del IVA o estar sujeto pero exento de pagar el IVA. El tipo impositivo que paga el cliente es el 10%, como en bares y restaurantes.

  • En aplicación de artículo 20.1.23º de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido, sólo deberá pagarse el IVA  cuando, además del alquiler del piso, se presten servicios propios de la hostelería: restaurante, bar, desayunos, la limpieza de la ropa de los clientes y cualquier otro que vaya más allá del alquiler de la casa. La Dirección General de Tributos no considera servicios de hostelería el cambio de ropa de cama y toallas y la limpieza del apartamento si se hacen antes y después del alquiler.
  • El alquiler estará sujeto al Impuesto sobre el Valor Añadido, pero exento de pagarlo el arrendador (tipo impositivo del 0%), si lo que se alquila es sólo la vivienda con el mobiliario. Es el mismo régimen que el alquiler de vivienda habitual.

Seguramente los turistas arrendatarios no entenderán que en ocasiones se les cobre el IVA y en otras no.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

El precio obtenido por el arrendador por el alquiler de la vivienda turística es un rendimiento del capital inmobiliario en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, como la renta obtenida por cualquier alquiler de un inmueble. Esta actividad no implica necesariamente tener que darse de alta como autónomo. 

En la declaración de la renta el arrendador puede descontarse todos los gastos necesarios para el sostenimiento de la  la vivienda: Impuesto de Bienes Inmuebles, intereses hipotecarios, gastos de comunidad de propietarios, agua, luz y gas. Los gastos sólo pueden restarse de los ingresos en proporción a los días que el piso ha sido alquilado; si se ha alquilado un total de 6 meses al año el propietario podrá deducirse la mitad de esos gastos. Los únicos gastos que pueden deducirse en su totalidad son lo que cobre la agencia que gestione el alquiler y la comisión de la plataforma intermediaria.

Deberán declararse los ingresos como rendimiento de actividades económicas cuando el arrendador disponga de una organización empresarial y tenga un empleado a jornada completa y, aún sin tales requisitos, cuando se presten servicios de hostelería.

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