El Real Decreto-ley 7/2019, de 1/3, introdujo un nuevo apartado, el 12, en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
Dice:
El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. (….) Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre el artículo 17.12 LPH. Limitar y condicionar equivale a prohibir pisos turísticos en comunidades de propietarios
El Pleno del Tribunal Supremo (TS), en sus sentencias 1232/2024 y 1233/2024, de 3 de octubre , ha interpretado el artículo 17.12 LPH. Limitar o condicionar la actividad de alquiler turístico en las entidades privativas de un inmueble organizado en régimen de propiedad horizontal equivale a prohibirla.
El TS argumenta que el legislador quiere aumentar la oferta de vivienda:
“..el espíritu y finalidad de la norma no es contrario, sino que propicia precisamente la interpretación de que la limitación de la actividad del alquiler turístico comprenda su prohibición. La voluntad del legislador es proclive a favor del arrendamiento residencial frente al alquiler turístico, que se pretende restringir con la finalidad de incrementar el parque de viviendas para la venta y arrendamiento, con la natural repercusión sobre los precios y correlativa reducción del esfuerzo de las economías familiares. Condicionar o restringir el ejercicio de aquella actividad no soluciona (…) la problemática de las dificultades de acceso a la vivienda, que se pretenden corregir por medio de tal disposición normativa.
Con menos viviendas turísticas habrá más viviendas en alquiler y venta. Pero, ¿solucionará en algo el déficit de vivienda que sufre el país? Es evidente que no.
El criterio de que se puede prohibir la actividad de pisos turísticos en una comunidad de propietarios no es nueva. Otras sentencias del Tribunal Supremo ya habían dicho que tal prohibición es válida, entre ellas las 358/2018, 1643/2023, 1671/2023, y 90, 95 y 105 de 2024.
Lo que es nuevo: la mayoría de 3/5 partes de propietarios y cuotas
Lo que si es nuevo es la mayoría necesaria para prohibirlos: 3/5 partes de propietarios y cuotas. Algunas sentencias de Audiencias Provinciales exigían la unanimidad para vetar apartamentos turísticos. Pero si se exige la unanimidad basta el voto en contra del propietario afectado para evitar el veto.
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El Tribunal Constitucional avala las restricciones legales y estatutarias al derecho de goce de los elementos privativos de un inmueble
El Tribunal Constitucional (TC) ya ha avalado las restricciones legales y estatutarias al derecho de goce de los elementos privativos de un inmueble. Pero con la condición de que la pohibición esté amparada por la función social de la propiedad.
El Tribunal Supremo dice que un piso turístico es un problema para los vecinos.
El Tribunal Supremo se apoya en el criterio del TC para decir que la comunidad tiene derecho a evitar los problemas que puede crear un piso turístico:
“Dentro de esta función social, es una aspiración legítima de una comunidad de propietarios la evitación de potenciales molestias para el resto de los vecinos y de posibles conflictos de convivencia entre los propietarios y los indeterminados y ocasionales usuarios de uno o varios de los departamentos”.
Es decir, se trata de una prohibición preventiva.
Prevención que no admitieron las sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya números 36 y 37 de 2016, de 19 de mayo. Estas sentencias dijeron que la existencia de un piso turístico en una finca de vecinos no es per se una actividad contraria a la convivencia normal en la comunidad, sino que es necesario que el uso del mismo sea anómalo o antisocial.
La mayoría de 3/5 partes de propietarios y cuotas no se aplica en Cataluña
Cataluña tiene una legislación propia de comunidades de propietarios. Se pueden prohibir los apartamentos turísticos con una mayoría de 4/5 partes de propietarios y cuotas (artículos 553-11 y 553-26.2 CCCat). La mayoría para modificar los estatutos.
Se puede limitar, leáse prohibir, cualquier actividad en los pisos que no sea el uso como vivienda habitual (DGDEJ, 3358/2021, de 9 de noviembre).
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