¿Cuándo puede suspenderse el contrato de alquiler de vivienda?

El artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) dice:

Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna.

La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.

Los requisitos para suspender el contrato de inquilinato

La ley dice lo que dice (perdón por la obviedad), pero hay que explicar lo que dice. ¿Qué son obras de conservación? ¿Qué significa inhabitable?

• Obra de conservación es una obra de mantenimiento, de reparación, de rehabilitación. Hay que entender que son obras para mantener la habitabilidad de la vivienda, para que la cosa alquilada continue siendo apta para su uso (artículo 21 LAU). No estçan incluidas las obras de mejora.
• Obra acordada por autoridad competente implica una decisión de una Administración pública.
• Las obras pueden tener lugar en el interior de la vivienda o en las zonas comunes del inmueble donde esté ubicada. 
• Las obras deben tener carácter temporal.

Si la vivienda puede seguir siendo habitada por el arrendatario, aunque la obra sea muy molesta y durante su ejecución se vea privado de una parte de la misma, el arrendatario solo está facultado para solicitar una disminución de la renta, en proporción al tiempo y la parte de la finca de que se vea privado (artículo 1558 del Código Civil, en relación con los artículos 21.2 y 22.3 de la LAU). Unas filtraciones que generan incomodidad pero no hacen la vivienda inhabitable no son suficientes para suspender el contrato (Audiencia de Baleares, Sección. 3ª, 4-9-2023).

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¿Cuándo es inhabitable una vivienda? 

• Cuando las obras hacen inhabitable la totalidad de la vivienda arrendada.
• Cuando las zonas habitables son insuficientes para destinarla la vivienda al uso que le es propio. Aquí hay una fuente de conflictos entre caseros e inquilinos evidente. No está de más recordar que en las relaciones jurídicoprivadas ambas partes deben actuar con buena fe y honradez en los tratos (art. 111-7 CCCat). .

¿Qué implica suspender el alquiler?

Suspender el alquiler implica: 

• Abandonar la vivienda. El inquilino no tiene derecho a indemnización, así que tendrá que gastar el dinero en buscar otra vivienda. Tiene derecho a volver a ocupar la casa cuando terminan las obras.
• El tiempo que el inquilino está fuera de la vivienda no computa como plazo del contrato.
• No se paga la renta. El pago de la renta es la contraprestación del inquilino por ocupar la vivienda que le cede el casero. Si el inquilino no ocupa la vivienda, cesa la obligación de pago. Los inquilinos entienden que la suspensión del pago de la renta, o de parte de la renta,  debe producirse ante cualquier defecto que deba reparar el arrendador. La LAU no les da tal derecho.

La suspensión del alquiler debe pedirla el inquilino 

La suspensión debe pedirla el arrendatario. Ello conlleva que debe probar que la vivienda es inhabitable (Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20ª, 13-7-2023).

Pero debe pedirla. No puede dejar de pagar la renta si sigue ocupando la vivienda. De lo contrario, puede enfrentarse a una demanda de desahucio y reclamación de rentas, ante la cual no puede oponer la inhabitabilidad de la vivienda.

Así lo indican las siguientes sentencias:

• La obligación del arrendador de mantener la vivienda en perfecto estado de habitabilidad para justificar el impago de rentas, no es una cuestión objeto del juicio de desahucio (SAP Madrid, Sección 19ª, 14-6-2017).

• Procede la reclamación de rentas al arrendatario al no haber quedado acreditado que éste notificara al arrendador la necesidad de realizar obras necesarias para la habitabilidad del inmueble ni que solicitara la suspensión del contrato (Audiencia Povincial de Barcelona, Sección 13ª, 2-11-2016).

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