La subrogación del hijo discapacitado en el contrato de alquiler de vivienda

La subrogación del hijo discapacitado en el contrato de alquiler de vivienda

La subrogación del hijo discapacitado en el contrato de alquiler de vivienda

En el año 1964, cuando se promulgó el Decreto 4104/64, Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, no existía igualdad  jurídica entre hombres y mujeres, ni en el supuesto de estar casados – obligatoriamente por la Iglesia y sometidos al Derecho Canónico. La gran mayoría de los contratos de alquiler de vivienda los firmaban los padres de familia, los maridos. Y la Ley garantizaba una estabilidad en el contrato de arrendamiento de vivienda si éste fallecía.
Los artículo 58 y 59 permitían, al deceso del inquilino, que se subrogaran en el contrato de alquiler algunos de sus familiares, básicamente el cónyuge (se pensaba en la viuda) y los hijos.
Cuando se publicó la Ley 29/94 de Arrendamientos Urbanos se fijó una limitación a la subrogación en la Disposición Transitoria 2ª, punto B).4. A partir del 1 de enero de 1995 en los contratos de alquiler de vivienda firmados antes del 9 de mayo de 1985 sólo podrán subrogarse el cónyuge y los hijos que convivieran con el inquilino fallecido. Y los hijos sólo podrán habitar la vivienda 2 años o hasta que cumplan los 25, salvo que tengan una discapacidad igual o superior al 65% – un grado de discapacidad que significa que la persona tiene dificultades para su integración social y laboral -, en cuyo caso la subrogación será vitalicia.
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A partir de ahí empezó la discrepancia en la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales, incluso entre secciones de la misma Audiencia Provincial. Algunas fallaban que el grado de discapacidad debía existir en el momento de la subrogación para que ésta fuera vitalicia. Otras, por contra, defendían que la declaración de discapacidad podía producirse en cualquier momento posterior a la subrogación. Entre estas estaba la Sección 13ª de la Audiencia de Barcelona, que había decidido en este sentido en la sentencia de 23 de septiembre de 2008.

Con tal discrepancia, tarde o temprano el asunto tenía que terminar en el Tribunal Supremo, en un recurso de casación para unificar doctrina. El supuesto fue una demanda en la que el arrendador demandante solicitó la resolución del contrato de alquiler de una vivienda sita en L’Hospitalet de Llobregat (Barcelona) porque el hijo subrogado no tenía reconocida una discapacidad de más del 65% cuando se subrogó en el contrato de alquiler.  El Juzgado de Primera Instancia número 2 de L’Hospitalet de Llobregat dió la razón al demandante, sentencia que confirmó otra de la Sección 4ª de la Audiencia de Barcelona (con un criterio distinto al de sus colegas de la Sección 13ª), de 27 de septiembre de 2011. Se desahuciaba al hijo discapacitado.
La decisión del Tribunal Supremo
 La Sala Primera, de lo Civil, del Tribunal Supremo, sentencia 386/2014, de 11-7 (recurso 900/2012) zanjó la cuestión estableciendo como doctrina jurisprudencial que el derecho del hijo a subrogarse nace desde que se encuentra afectado por la discapacidad, aunque ésta no hubiera sido declarada en el momento del fallecimiento del arrendatario.  Dice: “es suficiente para reconocer la subrogación que se produzca la situación de convivencia y el hijo se encuentre afectado por la minusvalía, sin necesidad de que ésta hubiera sido declarada en el momento del fallecimiento del arrendatario por el órgano competente”.
La argumentación es que:
  • Una interpretación contraria iría contra la finalidad del legislador, que no es otra que la de procurar una duración distinta del contrato, aun a costa del arrendador, en aquellos casos de un hijo en situación de minusvalía anterior al fallecimiento del arrendatario, aunque se suscite después su declaración, pero con efectos dentro del periodo de dos años y no después del fallecimiento. Lo contrarío supondría un trato discriminatorio respecto al hijo discapacitado en el momento de la subrogación en relación con el que ya lo era vigente el contrato de alquiler.
  • Pero, además, supondría un rigor formalista excesivo, contrario al propio tenor literal de la norma y a la realidad de las cosas, puesto que lo normal es precisamente que se promueva la declaración para obtener la adecuada asistencia social cuando el hijo del arrendatario queda desasistido por el fallecimiento de su padre o madre, o de ambos sucesivamente, no habiendo necesitado probablemente hasta ese momento promover la declaración de minusvalía por encontrase asistido hasta entonces por sus padres.
La subrogación del hijo discapacitado en la legislación actual

El artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece el derecho de subrogación de los familiares del arrendatario de vivienda fallecido.

Pueden subrogarse los hijos del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes. No importa su discapacidad y, en todo caso, su subrogación sólo durará el tiempo del alquiler que reste por cumplir si la subrogación por causa de muerte no se ha excluido del contrato.

La subrogación de quienes tengan una discapacidad igual o superior al 65% sólo se producirá cuando tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.  Incluye los hermanos y cuñados, los tíos y los sobrinos. La subrogación sólo durará lo que le quede de plazo al contrato o lo que quiera el arrendador.

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