Resolución del contrato por pérdida de la finca en la LAU 1964

Resolución del contrato por pérdida de la finca en la LAU 1964

El artículo 28 de la  Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos regula la extinción del alquiler de vivienda habitual por pérdida de la finca o declaración de ruina de la misma para los contratos celebrados a partir del 1 de enero de 1995. Los artículos 114.9 y 114.1o  del Decreto 4104/1964, Ley de Arrendamientos Urbanos regulan la resolución por expropiación forzosa o declaración de ruina de la finca de los contratos celebrados antes de aquella fecha en tanto subsistan.

Entre ambas leyes hay importantes diferencias: el artículo 28 de de la Ley 29/1994, en adelante LAU/94, sólo se refiere a la extinción del contrato de alquiler de vivienda habitual, mientras que el artículo 114 del  Decreto 4104/1964, Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU/64, incluye la resolución de contratos de arrendamiento de viviendas y de locales de negocio. Por otro lado, la LAU/64 estipula que el contrato podrá resolverse  a instancia del arrendador, mientras que la LAU/94 dispone la extinción automática del arrendamiento. Por último, la LAU/94 incluye la pérdida de la finca por causa no imputable al arrendador.

El artículo 114.9 regula la resolución del contrato por expropiación forzosa, total o parcial, del inmueble,  dispuesta por la autoridad competente según la normativa general de expropiaciones, lo que equivale a la pérdida jurídica de la vivienda del artículo 28 de la LAU/94.  Los inquilinos, de vivienda o local de negocio, tienen derecho a ser indemnizados según disponen los artículos 66 y 67 de la LAU/64,  derecho que la LAU/94 no contempla, pero que la jurisprudencia reconoce a los arrendatarios de local de negocio (doctrina  recogida en la sentencia del Tribunal Supremo de 19 de junio de 2001).

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Cabe la resolución del contrato a instancia del arrendador, según el artículo 114.10 de la LAU/64, cuando tenga lugar la declaración de ruina de la finca mediante una resolución administrativa municipal no susceptible de recurso tramitada en un expediente  contradictorio en el que se cite a todos los arrendatarios afectados. Dicha citación  es lógica, habida cuenta de la duración ilimitada en el tiempo -prórroga forzosa- de los arrendamientos de vivienda y local de la LAU/64, aunque la más moderna jurisprudencia ha atenuado esta exigencia considerando que no cabe invocar falta de citación en el expediente de ruina por un arrendatario  que ha tenido conocimiento de su existencia y de los distintos trámites seguidos en orden a las fases y formas de demolición del inmueble. Si la declaración de ruina es firme y ha sido dictada por la autoridad competente el juez civil, si el caso se le plantea, no podrá hacer otra cosa que decretar la resolución del contrato; el Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, en sentencia de fecha 22-2-1993, confirmó la extinción de un contrato de alquiler de local de negocio en base a la previa declaración de ruina del inmueble. Además, cuando el peligro de ruina se declare inminente la finca podrá ser desalojada (art. 114.10, 2º párrafo).

La resolución del contrato por declaración de ruina de la finca entraña multitud de  problemas de diversa índole. En una sentencia de 1990, el Tribunal Supremo, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 1.6 del Código civil sobre la función de la jurisprudencia, dictaminó que para que exista ruina inminente el inmueble debe tener un deterioro que haga urgente su demolición y que, por el peligro que suponga para personas y bienes, no pueda esperarse a la tramitación de un expediente de ruina.