La cuestión de los precontratos y los tratos preliminares a los contratos, entre los que está la promesa de compraventa, es una cuestión muy compleja y muy discutida entre los estudiosos del Derecho.
Para unos autores es un engendro del conceptualismo jurídico hablar de precontratos. Para otros (Diez Picazo, Castro) la relación contractual por la que uno compra y otro vende existe desde el momento en que las partes firman la promesa de compraventa pero se reservan la facultad de exigir la contratación de la compraventa en un momento posterior a dicha firma.
Este es el criterio del Tribunal Supremo (sentencia de 17-06-2008). Considera que con el contrato de promesa de compraventa las partes han llegado a un acuerdo en el inmueble a vender y el precio a pagar, pero no quieren o no pueden celebrar el contrato definitivo.
Por ejemplo, A y B firman un contrato de promesa de compraventa sobre una vivienda. A es propietario del 50% del pleno dominio sobre ella porque la ha heredado; C ha heredado el otro 50% de la vivienda y, por el mismo título de herencia, A y C son propietarios, cada uno, de un 50% de otra vivienda. A y C acuerdan permutar sus mitades, de forma que cada uno tendrá el 100% de la propiedad de las viviendas heredadas. Entonces A venderá a B la vivienda. A y B se han comprometido a hacer efectiva la compraventa cuando A sea el pleno propietario de la vivienda objeto del contrato. En este caso, no hay un plazo concreto para la venta, pero puede estipularse en el contrato de promesa de compraventa.
Lo que dice el Código Civil
El Código Civil es muy parco regulando la promesa de compraventa. Su artículo 1451 dice:
La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.
Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente Libro.
Esta regulación de la promesa de compraventa implica que lapromesa puede ser unilateral o bilateral. A promete a B que le comprará un inmueble, o B promete a A que se lo venderá, de forma que sólo uno se obliga. Quien no se obliga puede exigir al promitente que cumpla lo acordado. Es bilateral cuando ambos se obligan, uno a vender y el otro a comprar.
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En la promesa de compraventa quien cumple puede exigir a quien incumple según lo que se haya pactado:
La promesa de compraventa no recoge los elementos y circunstancias del futuro contrato. El incumplimiento solo obliga a indemnizar los daños y perjuicios causados.
La promesa determina perfectamente los elementos y circunstancias del contrato posterior,y contiene conformidad en la cosa y en el precio. Entonces cabe exigir su cumplimiento en los términos del artículo 1124 del Código Civil.
Los dos supuestos anteriores se han contemplando en la jurisprudencia. A destacar la sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, nº 127/2022, de 28-3, que cita la nº 521/2002, de 3-6, del Tribunal Supremo. Otras sentencias del Tribunal Supremo: 3-3-1992, 24-12-1992 y 6-11-2014.
Posibles pactos en la promesa de compraventa
El Derecho es una convención. Algo artificial, construido por los seres humanos para una mejor convivencia. Por ello, la regulación de la promesa de compraventa ofrece distintos matices en cada legislación. Catalunya no ha regulado la promesa de compraventa. En la Compilación de Navarra sí está regulada.
En el Código Civil francés, el artículo 1589.1 prohíbe, bajo pena de nulidad de la promesa, que quien se obliga exija o reciba un pago en dinero. Dice: Est frappé de nullité tout engagement unilatéral souscrit en vue de l’acquisition d’un bien ou d’un droit immobilier pour lequel il est exigé ou reçu de celui qui s’engage un versement, quelle qu’en soit la cause et la forme.
En la legislación española es posible exigir un pago a cambio de la promesa de comprar y/o vender. El artículo 1255 del Código Civil establece el principio de libertad de pactos: Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.
Acudir al arbitraje para dirimir los posibles problemas.
Es válida la identificación de unas comparecientes en el otorgamiento de la escritura publica de compraventa mediante el permiso de conducción vigente en España, en el que figura su número de identificación fiscal DGRN/DGSJFP, 16-1-2023
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