Unos apuntes sobre el alquiler de vivienda en Europa y en España

Unos apuntes sobre el alquiler de vivienda en Europa y en España

Unos apuntes sobre el alquiler de vivienda en Europa y en España

Como en muchos otros ámbitos, los datos del alquiler de vivienda del norte de la Unión Europea y los del sur son distintos.

En el sur de Europa, la pobre –  los países que los británicos conocen con el acrónimo PIGS: Portugal, Italia, Grecia y España – la mayoría de sus habitantes vive en una vivienda de su propiedad –  en España más de un 80% -. El mercado de vivienda de alquiler es escaso, poco accesible y caro. Hay mucha demanda entre un sector joven de la población, que renuncia a comprar un piso, y poca oferta. Esto conlleva que esta parte  de la población gaste hasta la mitad de su sueldo en pagarse un techo. Hay mucha vivienda desocupada y muy poca vivienda pública.

Las cifras en España son las siguientes:

  • Porcentaje de vivienda de alquiler: 16,9 %.
  • Vivienda de Protección Oficial (VPO), o vivienda social: 2%.
  • Hay aproximadamente 500.000 viviendas vacías. Se construye donde no hay demanda, lo que implica un enorme derroche de recursos económicos.

Por contra, en la Europa del centro y norte (Alemania, Suiza, Austria, Holanda), la rica, las tasas de alquiler son más altas, sobre un 30,7%, hay vivienda social – hasta un 30% en Holanda – y un mercado más equilibrado. El inquilino no es sólo la gente joven, sino también la clase media y las familias con proyectos de vida estable.

Antes de seguir, un apunte: en Nueva York hay 1.000.000 de viviendas con precios regulados.

En este artículo hice una comparación entre un propuesta de reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la normativa del alquiler en Francia.

El mercado de  la vivienda de alquiler en Europa para el arrendatario

Si nos fijamos en el mercado de la vivienda de alquiler en Europa podemos ver que:

Para  la estabilidad del inquilino hay países que tienen una modalidad de contrato indefinido que puede rescindirse o resolverse por causas extraordinarias, como la necesidad personal o económica del arrendador. Este tipo de contrato estuvo vigente en España desde 1920 hasta la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Su resultado: nula inversión en vivienda para arrendar. Hay modestas propuestas para volver a este sistema. El problema es que sin una oferta suficiente de vivienda de alquiler es imposible pretender que las rentas para arrendar un piso se ajusten al IPC (la inflación) si el precio de mercado sube mucho más. En España el período máximo de estabilidad hoy es de 7 años.

Para asegurar su asequibilidad – para que las rentas no se coman la mitad del sueldo -, se promueven los sistemas de renta referenciada, como se propuso en Cataluña con el fracasado Decreto Ley 9/2019. Una medida que tuvo un inicio en los índices de referencia, nunca aplicados. En algunos países, la renta depende de los metros cuadrados, la ubicación y las características de cada vivienda. Berlin, donde la tasa de vivienda de alquiler es del 85%, va a congelar las rentas durante 5 años, algo inimaginable aquí.

Por otro lado, Suiza y Alemania permiten el pago fraccionado de la fianza, algo que ninguna reforma de la LAU ha planteado. Y dado que la fianza no tiene límite máximo, es para pensarlo.

También se permite el subarriendo si el inquilino tiene un interés personal o económico, y que éste realice obras o retenga la renta ante la pasividad del arrendador en su realización – algo que muchos inquilinos entienden que es su derecho, aunque no sea así. Esto tampoco lo ha planteado nadie.

El mercado de  la vivienda de alquiler en Europa para el casero

Por otro lado, el arrendador también debe estar protegido. Que le resulte rentable invertir para alquilar. Creo que en España lo están más las personas jurídicas, las SOCIMI, que el pequeño propietario – hablo de impuestos.

Se trata de asegurar que las rentas referenciadas lo sean a precios de mercado actualizados, pero en España esto será imposible si no hay un equilibrio entre demanda y oferta de vivienda, lo que sólo se conseguirá con pisos públicos. Además, se da preferencia a que el arrendador pueda recuperar rápidamente la vivienda en caso de incumplimiento del inquilino – en esto sí nos parecemos: el desahucio por impago en España es uno de los procesos judiciales más rápidos -. En algunos países se da preferencia a la resolución extrajudicial de conflictos: la conciliación en Suiza y Alemania, el arbitraje en Austria y la mediación en Irlanda y el Reino Unido. En España la mediación y el arbitraje son posibles, aunque no se usen.

La vivienda digna como mandato constitucional

Pero la Ley de Arrendamientos Urbanos y las reformas de otras normas legales no serán suficientes si los políticos no se toman en serio el mandato constitucional del artículo 47: Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.

En los Presupuestos Generales del Estado para 2018 las partidas destinadas al gasto público en vivienda ascienden a 473.800.000 de euros, de los cuales unos 350.000.000 se destinan al Plan 2018-21, es decir: subvenciones a alquileres y construcción de viviendas destinadas al alquiler. El AVE se llevaba en el proyecto de Presupuestos para 2019 2.660.000.000 de euros, 5,6 veces más. Es una cuestión de prioridades.

Autonomías y municipios no mejoran el panorama. En todo el año 2018 en Cataluña se construyeron 677 viviendas protegidas, todas en la provincia de Barcelona, cuando más de 125.000 unidades de convivencia han solicitado un piso público. O sea: pagar un alquiler asequible.


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