Si alguien compra una vivienda alquilada ¿puede desahuciar al inquilino?

Si alguien compra una vivienda alquilada ¿puede desahuciar al inquilino?

Si alguien compra una vivienda alquilada ¿puede desahuciar al inquilino?

La Ley 4/2013 modificó tantos artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos que se puede decir que tenemos dos leyes sobre alquileres, además de la LAU de 1964 de arrendamientos de renta antigua.

  • La que se aplica a los alquileres realizados entre el 1 de enero de 1995 y el 6 de junio de 2013, y
  • La que rige los contratos de alquiler firmados después del 6 de junio de 2013.

Para estos últimos, el artículo 14.1 LAU dice que:

  • El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el contrato de alquiler está inscrito antes de la transmisión de la finca.
  • Y si la finca no está inscrita en el Registro de la Propiedad se aplicará el artículo 1571 del Código Civil: el comprador de un inmueble arrendado tiene derecho a que termine el alquiler vigente en el momento de la compra.

Así pues, según la ley, cualquier contrato de alquiler de vivienda no inscrito en el Registro de la Propiedad – prácticamente todos – finalizará a voluntad del comprador.

Parece claro. Pero la cuestión es más compleja.

En realidad lo que dicen la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley Hipotecaria es que, para la extinción del contrato de alquiler de vivienda, es precisa la buena fe del comprador. Ello implica que debe desconocer en el momento de la compra la existencia del arrendamiento. Si lo conocía y compró a conciencia de su existencia no puede instar la resolución del mismo.

El conocimiento de la existencia del contrato de arrendamiento enerva la condición de tercero de buena fe.

El conocimiento puede ser:
  • Por disposición legal si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad. La ley presume que todos pueden conocer lo que el Registro hace público, pues para eso está. Es una presunción iuris et de iure. No admite prueba en contrario. 
  • Directo. Cualquiera que sea el medio por el que llegó a obtenerlo.

Y con el conocimiento directo empiezan los problemas. ¿Se puede exigir diligencia al adquirente cuando compra? ¿Se le puede pedir que vaya a la vivienda a comprobar si hay inquilinos? ¿Tiene acción civil contra el vendedor si este le ha engañado? ¿El vendedor debe informarle del contrato de alquiler existente?

Ocurrió en Burgos. El Juzgado de Primera Instancia 6, Juicio Ordinario 283/2016, decidió que no se podía rescindir un alquiler de vivienda en un caso en el que el comprador admitió en la demanda saber que el piso estaba alquilado.

Fallo confirmado por la Sección 2ª de la Audiencia Provincial en su sentencia de 28-9-2017. 

Y es que siempre es necesario un abogado especialista