¿Qué permite el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos?
El artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite al arrendador recuperar la vivienda antes de que termine el plazo pactado entre las partes .
En los siguiente términos:
Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días:
- Ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la recuperación.
- Ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables..
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Obligaciones del arrendador al recuperar la vivienda
El arrendador pretende resolver el contrato. Los requisitos son una garantía para los inquilinos.
Los requisitos son los siguientes:
Primero. Debe haber una cláusula contractual que permita al arrendador recuperar la vivienda con unos fines específicos:
- Para destinarla a vivienda permanente para sí.
- Para destinarla a vivienda permanente para sus familiares en primer grado de consanguinidad (padres e hijos), o por adopción (hijos adoptivos).
- Dedicarla a vivienda permanente para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Hay discrepancia en los tribunales sobre si es válida una simple cláusula genérica o si debe ser precisa, pero sin esta cláusula no se puede recuperar el inmueble. El arrendador no puede incluir a más personas de las indicadas en la estipulación contractual, pero sí a menos, de forma que sólo pueda pedir la vivienda para sus hijos o para sí mismo.
El arrendador también puede renunciar a pedir la vivienda por necesidad, pero no es necesario que conste así en el contrato. Basta que no se incluya la cláusula.
Segundo. El arrendador debe ser persona física.
No puede concurrir la necesidad de vivienda en una persona jurídica, que tampoco tiene familiares ni cónyuges.
Tercero Es necesario que haya transcurrido el primer año de duración del contrato. Se garantiza al inquilino un tiempo mínimo de estancia en la vivienda. Y también es necesario que haya prórroga legal. No hay prórroga si el contrato tiene una duración inicial de 5 años o más.
Cuarto. La comunicación al inquilino debe especificar la causa de necesidad y la persona que necesita la finca.
La causa de necesidad no debe existir antes de la firma del contrato, sino que debe ser sobrevenida.
Quinto. La comunicación por parte del arrendador debe hacerse con al menos dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar.
No se exige ningún requisito o formalidad especial, ni que la comunicación sea fehaciente o se aporte documentación o justificación de la causa de necesidad. Pero es recomendable la notificación fehaciente
Sexto. El arrendador, o la persona para quien se haya reclamado la vivienda, debe ocupar la misma como vivienda habitual en un plazo no superior a 3 meses.
La norma no lo dice, pero hay que entender que el plazo de 3 meses empieza el día siguiente al que el arrendatario ha desalojado la vivienda.
¿Qué derechos tiene el inquilino si la vivienda no se ocupa?
Puede que la persona que debe ocupar la vivienda no lo haga en el plazo de 3 meses.
Entonces, el arrendatario tiene un plazo de 30 días para optar entre:
- Ocupar de nuevo la vivienda por un período de hasta 5 años. Las condiciones contractuales serán las mismas. También tiene derecho a ser indemnizado por los gastos que el desalojo de la casa le hubiera supuesto.
- Ser indemnizado por una cantidad equivalente a un mes de renta por cada año que quedara por cumplir hasta completar 5 años. Con la excepción de que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.
¿Puede el inquilino negarse a abandonar la vivienda?
Sí puede. Entonces el casero tendrá que interponer un proceso judicial para recuperar la finca.
En caso de litigio judicial el arrendador debe probar que la causa de necesidad existe. La SAP Barcelona, Sección 4ª, 326/2020, de 15-5, así lo dice.
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