La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es una ley especial dentro de la normativa sobre obligaciones y contratos, pues un alquiler de finca urbana es un contrato como otra cualquiera, que protege hasta cierto punto al inquilino reconociéndole una serie de derechos.
Por otra parte, el inquilino de vivienda tiene la condición de consumidor a los efectos de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
De tal manera que:
- Las cláusulas contractuales que contravienen las normas de ius cogens de la LAU son nulas.
- Aquellas cláusulas que no respetan los derechos del inquilino como consumidor son abusivas. Las cláusulas abusivas también son nulas, de pleno derecho, si así lo decreta un juez.
En este post voy a seguir con el análisis de la misma sentencia, dictada en enero de 2023.
Concretamente, de esta cláusula:
«De conformidad con lo establecido en la ley serán por cuenta del arrendatario los gastos extrajudiciales y judiciales por impago de rentas, actualizaciones y cantidades asimiladas, así como las que se devenguen como consecuencia de lo referido en este contrato de arrendamiento».
Entre los gastos extrajudiciales: envíos de burofax, comisiones bancarias. Nunca incluidos en las costas.
Los gastos judiciales comprenden los honorarios de abogados y procuradores por su intervención, peritajes sobre el estado de la vivienda, anuncios y edictos, depósitos para presentar recursos, tasas para recurrir en apelación.
La cláusula es abusiva
La sentencia considera abusiva esta cláusula. Dice:
«A pesar que el encabezamiento de la cláusula parece que respeta el contenido de la ley, considero que (…) debe ser declarada nula por abusiva porque no respeta el contenido de la ley (…) artículo 394 y siguientes de la LEC (…) la cláusula se limita a recoger el criterio general objetivo de condena en costas por vencimiento, pero no tiene en cuenta matices como la posibilidad de allanamiento del arrendatario...» El demandado que se allana a la demanda sin contestarla no es condenado a pagar las costas del proceso.
Continua la sentencia:
«(..) la necesidad de reclamaciones extrajudiciales del arrendador, para valorar la posible mala fe o no del arrendatario…» La mala fe o temeridad del inquilino al litigar puede dar lugar a no aplicar el límite del tercio de la cuantía de la demanda a la condena en costas. La declaración de mala fe y/o temeridad son muy poco frecuentes en las sentencias.
Sigue la sentencia:
«(..) o incluso dudas de hecho y de derecho, que en cada caso concreto pueden excepcionar la regla general que se limita a recoger la cláusula contractual, excluyendo los motivos y circunstancialidad que el legislador ha tenido en cuenta.» Las dudas fácticas o jurídicas, que pueden llevar al juzgador a no condenar en costas a ninguna de las partes, son poco frecuentes en pleitos sobre arrendamientos urbanos.
En definitiva, la cláusula es nula porque excluye la aplicación de las normas de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que no tienen carácter dispositivo.
Además, no hay equilibrio de obligaciones. En esta cláusula, el casero no tiene las mismas obligaciones económicas que el arrendatario si incumple el contrato.
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