Hay que impugnar los acuerdos comunitarios con los que no se está de acuerdo
Es decir, los acuerdos son anulables, pero no son nulos de pleno derecho. Este era el criterio del Tribunal Supremo. Criterio que ha cambiado en algunas sentencias, pero solo para algunos supuestos.
Otra cosa es que la impugnación del acuerdo, que debe hacerse necesariamente en vía judicial y en un proceso ordinario, valga la pena.
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La doctrina del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya (TSJCat)
Que los acuerdos sean anulables durante un plazo de tiempo implica que un acuerdo ilegal puede ser sanado por el simple paso del tiempo. Puesto que la inmensa mayoría de acuerdos ilegales – según la normativa de la propiedad horizontal -, no se impugnan, esta inmensa mayoría de acuerdos deviene valida y ejecutable.
Sin embargo, no todos los acuerdos pueden sanarse por el paso del tiempo.
Esta es la doctrina del TSJCat por lo que respecta a los acuerdos que carecen del quórum necesario para su válida aprobación, como aquellos que necesitan del voto favorable de las 4/5 partes de propietarios y cuotas, o de la unanimidad de propietarios y cuotas. El TSJCat, máximo órgano en la interpretación del Derecho propio de Catalunya, considera que un acuerdo que no tenga la mayoría exigida en la ley no es propiamente un acuerdo comunitario. Por ello, no es posible su convalidación o sanación por el paso del tiempo. Es radicalmente nulo y no puede producir efectos. Pero hay que impugnarlo ante los tribunales.
La sentencia 65/2014, de 16 de octubre ya lo dijo así. Y la sentencia 44/2021, de 8 de septiembre, mencionando la 49/2012, de 26 de julio, dice:
La sentencia recurrida estima, asimismo, la caducidad de la acción de impugnación, pues había transcurrido el plazo de dos meses establecidos en el art. 553-31.3 CCCat, pero debe rechazarse dicha caducidad en tanto que, para su estimación se requerirá la previa existencia de un acuerdo. (…) dicho acuerdo no existió al no reunirse los quórum legales, por lo cual, su impugnación aun habiendo transcurrido el plazo de dos meses (……..) no puede entenderse caducado…
……resultan nulos de pleno derecho, conforme declara reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo, sentencias de 7 Julio 1989, 15 Febrero 1992 (…..) los acuerdos adoptados sin las mayorías necesarias (……) al emanar de un quórum que hace inviable (..) el acuerdo, por haberse adoptado por una mayoría de propietarios que no tenía la mayoría de cuotas (art. 553.25.5 CCCat). Comporta, por ello, una nulidad de «pleno iure» sin posibilidad de convalidación (…)
.. insubsanabilidad se produce por emanar de un «quorum» que hace inviable en absoluto tal acuerdo, al haber sido adoptado por mayoría cuando se precise unanimidad (o en el supuesto examinado adoptado por mayoría de propietarios y no de cuotas, cuando requería de mayoría de propietarios y cuotas), ya que en tal caso el acuerdo no se produce de modo alguno, ni de hecho, ni jurídicamente, (…) es de distinguir casuísticamente entre un orden de acuerdos cuya ilegalidad es susceptible de subsanación por efecto de la caducidad sobrevenida de la acción de impugnación, y otro orden en que la ilegalidad conlleva la nulidad pleno iure sin posibilidad de convalidación por el transcurso del plazo de caducidad…
Supuesto práctico: presidente no propietario
El presidente de la comunidad de propietarios debe ser un propietario. Si no se impugna el nombramiento de un presidente que no es propietario el comunero perjudicado no puede alegar como motivo de oposición que el presidente no es propietario para invalidar el requerimiento de cesación en la actividad molesta y el consiguiente proceso judicial. Lo dijo la SAP Madrid, Sección 19.ª, 19-3-2025.
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