La exigencia de MASC en la impugnación de acuerdos comunitarios: un requisito de difícil encaje
La implantación, por la L.O. 1/2025, de los Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC) como requisito previo antes de presentar una demanda judicial plantea importantes interrogantes en determinados ámbitos del Derecho civil.
Uno de los supuestos más problemáticos es el de la impugnación de acuerdos adoptados por las comunidades de propietarios. Las peculiaridades del sistema de adopción de acuerdos comunitarios (juntas de comuneros y mayorías) dificultan cualquier intento de negociación previa.
En este artículo analizamos por qué la aplicación de los MASC en estos procedimientos resulta compleja y qué criterios adoptan algunas Audiencias Provinciales.
Las dificultades prácticas de la negociación en comunidades de propietarios
La impugnación de acuerdos comunitarios presenta obstáculos estructurales que complican la aplicación de los MASC:
El propietario disidente que pretenda impugnar un acuerdo adoptado en Junta carece de facultades para convocar por sí mismo una nueva reunión con el fin de promover una negociación. La iniciativa individual del comunero resulta insuficiente para reabrir el debate sobre el acuerdo controvertido.
Por otro lado, tampoco parece especialmente útil dirigir una propuesta negociadora al presidente de la comunidad. Aunque este tiene la representación legal de la misma, no puede alterar unilateralmente los acuerdos adoptados por la Junta de propietarios. En la práctica, la única posibilidad real sería que el presidente, tras recibir una invitación a negociar, decidiera convocar una nueva Junta para someter nuevamente la cuestión a deliberación y votación.
La regla general de la Ley Orgánica 1/2025
La Ley Orgánica 1/2025 no contempla una exclusión expresa de las acciones de impugnación de acuerdos comunitarios dentro de los supuestos exceptuados del requisito de procedibilidad.
Además, Las impugnaciones se tramitan por los cauces del juicio ordinario. Una interpretación literal de la norma conduce a entender que quedan incluidas dentro de la regla general del artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025, según la cual resulta exigible la tentativa previa de un MASC en todos los procedimientos regulados en los Libros II y IV de la Ley de Enjuiciamiento Civil, salvo aquellos que hayan sido expresamente exceptuadosr
El criterio de la Audiencia Provincial de Zaragoza
Una de las primeras resoluciones que se pronunció sobre esta problemática fue el Auto de la Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 4ª,º 206/2025, de 6/10.
La resolución considera que una oferta de negociación, mediación o conciliación dirigida al presidente de la comunidad carece de verdadera eficacia práctica, dado que este no dispone de facultades para transigir sobre la validez o nulidad de los acuerdos comunitarios. Asimismo, destaca que los acuerdos son adoptados por la Junta de propietarios tras un proceso de deliberación colectiva, circunstancia que, de algún modo, ya incorpora una dinámica negociadora entre los distintos comuneros.
A ello añade un argumento de especial relevancia: la materia relativa a la validez y eficacia de los acuerdos comunitarios se encuentra fuertemente condicionada por normas imperativas y exige la participación directa de los copropietarios. La Audiencia de Zaragoza entiende que podría resultar aplicable la excepción prevista en el artículo 4.1, párrafo segundo, de la Ley Orgánica 1/2025, que excluye los supuestos en los que la naturaleza de la controversia no permita una adecuada actividad negociadora extrajudicial.
La posición opuesta de la Audiencia Provincial de Barcelona
Frente a este planteamiento, la Audiencia Provincial de Barcelona ha mantenido una interpretación claramente distinta.
En su Auto nº 458/2025, de 19 de diciembre, la Sección 16ª exige expresamente el cumplimiento del requisito de procedibilidad en un procedimiento de impugnación del acuerdo comunitario que aprobó el uso común de una antigua portería.
En este caso, la Audiencia consideró insuficiente el intento realizado por la parte demandante, al constatar que el acto de conciliación y la presentación de la demanda tuvieron lugar el mismo día. Según la resolución, para acreditar correctamente el cumplimiento del requisito de procedibilidad resulta necesario aportar, junto con la demanda, el acta expedida por el Letrado de la Administración de Justicia en la que conste que el acto de conciliación fue intentado sin avenencia o que únicamente se alcanzó una avenencia parcial. En este último supuesto deberá precisarse qué aspectos concretos quedaron resueltos mediante acuerdo.
Si necesitas impugnar un acuerdo de comunidad de propietarios, conviene revisar previamente si es necesario acreditar un MASC y cómo hacerlo correctamente.
Consulta con un abogado especialista en propiedad horizontal
Preguntas frecuentes
Me parece más lógica la postura de la Audiencia de Zaragoza, salvo que se entienda, como hacemos muchos abogados, que los MASC solo sirven para impedir el acceso a los tribunales.
No puede, salvo que el presidente convoque una junta para tratar el tema. En mi opinión debería bastar la acreditación de que el comunero ha intentado la negociación.
No si no tiene la autorización de la junta de propietarios.
Debería prevalecer una interpretación finalista, como en otras normas. Los MASC no pueden ser un instrumento para dificultar el acceso a la jurisdicción.
Debe consultar el caso con un abogado especialista en comunidades de propietarios para valorar la estrategia más adecuada, especialmente si existen dudas sobre la necesidad de acreditar un MASC antes de presentar la demanda.
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Si quieres impugnar un acuerdo comunitario o tienes dudas sobre la aplicación de los MASC en materia de propiedad horizontal, es recomendable analizar el caso antes de presentar la demanda para evitar problemas de admisión o de plazo.
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