Son reparaciones a cargo del arrendador las necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.
Son reparaciones a cargo del arrendatario las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.
La teoría es fácil. La aplicación al caso concreto no tanto.
Se regulan en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.
En la sentencia de la AP de Barcelona, Sección 13ª, 389/2011, de 15 de julio ( ponente Gomis Masqué ) podemos leer lo siguiente:
«En este sentido, debiendo interpretarse las normas según el sentido propio de sus palabras, de acuerdo con el artículo 3,1 del Código Civil, según el Diccionario de la Lengua Española (21ª Edición, 1992 ) se entiende por «reparación», la acción y efecto de reparar cosas materiales mal hechas o estropeadas; y se entiende por «conservar» mantener una cosa o cuidar de su permanencia; es decir que la reparación y conservación implican la idea de preexistencia en el inmueble arrendado de los elementos mal hechos o estropeados que es necesario que el arrendador repare para que dicho inmueble pueda seguir sirviendo al uso convenido, de manera que reparar es reintegrar la cosa a su condicionamiento anterior (podría afirmase que los conceptos de conservación y reparación se implican de manera recíproca, aún siendo tal vez más amplio el primero: se repara porque no se conservó, o se conserva para no verse precisado de reparar), y van referidas no solo a la propia vivienda (elemento privativo), sino también a los elementos comunes del edificio en que esté ubicada, alcanzando a los elementos o servicios inherentes que fueron entregados con la misma».
El dato de la necesariedad de la obra para la conservación del inmueble se exige tanto en la derogada ley arrendaticia, artículo 107, (Decreto 4104/1964, de la Ley de Arrendamientos Urbanos) como en la vigente, y habrá de entenderse referido a aquellas que sean de absoluta precisión para que se pueda mantener el uso y disfrute pactados sobre la finca arrendada, excluyéndose toda obra que suponga mejora del inmueble, y quedando, en consecuencia, asimismo, excluidas aquellas otras que lo sean de reconstrucción o reedificación.
Es decir, han de distinguirse, por un lado, las obras necesarias de las de mejora, comprendidas las primeras en el artículo 107 de la LAU de 1964 y 21 de la LAU de 1994 , entendiendo por tales aquellas que son de naturaleza indispensable para mantener la vivienda en el uso determinado en el contrato, y también las que son impuestas por la autoridad competente. Por el contrario, las obras de mejora han de definirse como las que contribuyen a la comodidad, recreo, embellecimiento o mayor valor de la vivienda.
Pero el problema vendrá planteado en la practica precisamente por la abundancia, variedad y dificultad de deslindar los matices cuantitativos, cual por ejemplo la necesidad de reconstrucción parcial. En definitiva, con los arts 107 TRLAU 64 y 21 LAU 94, en relación con el 1554 CC, se pretende dar adecuada finalidad al principio fundamental de conservar la cosa arrendada en estado de servir al uso a que ha sido destinada y, por tanto, a realizar en ella, mientras subsista el contrato, todas las reparaciones necesarias.
Las obras de reparación
Sus características más significativas son las siguientes:
1ª) Configuran una obligación distinta de la que la propia ley impone al arrendador en el art. 1554-3 CC de «mantener al arrendatario en el goce pacifico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato», al referirse ésta a perturbaciones de hecho o de derecho que provengan de causas ajenas a las obras imputables a la conducta del arrendador, cuyo incumplimiento da lugar a causas también distintas de resolución del contrato, art. 27.3 a) y b).
2ª) Se refiere a las reparaciones necesarias entre las que se encuentran todas aquellas obras dirigidas a procurar una adecuada conservación de la finca o a corregir los desperfectos, ya proceda su necesidad del mero transcurso del tiempo, del uso ordenado del arrendatario, del caso fortuito o de la fuerza mayor o desgaste natural de la cosa (SSTS 3-2-62 y 9-3-64 ).
3ª) Se autoriza al arrendatario a ejercitarlas, en todo momento y previa comunicación al arrendador, siempre que se refiere a obras, que sean urgentes para evitar un daño o una incomodidad grave», con el consecuente derecho de exigir de inmediato su importe al arrendador.
4ª) La obligación de reparar no se detiene cuando la destrucción en la vivienda es imputable al arrendador. Lo que se pretende es hacer efectiva la exigencia impuesta al arrendador cuando en conducta omisiva, consciente y voluntaria, impide llevar a cabo aquellas obras de reparación y seguridad necesarias para conservar el inmueble en condiciones de habitabilidad propias al destino para el que se arrendó el inmueble, siempre que las obras estuvieran catalogadas como de reparación.
5ª) Pueden venir ordenadas por la autoridad competente, distinta de la judicial y referidas no solo a obras de conservación, sino a cualquiera, como resulta del art. 26 , con el único limite impuesto por la destrucción de la vivienda.»
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Las obras de reparación y conservación necesarias que corresponden al casero tienen estos tres componentes:
- Preexistencia en el inmueble arrendado de los elementos mal hechos o estropeados que es necesario reparar para que el inmueble pueda seguir sirviendo al uso convenido. Reparar es reintegrar la cosa a su estado anterior.
- Las obras necesarias serán aquéllas que sean imprescindibles para mantener el uso y disfrute pactado sobre la cosa arrendada.
- Son todas aquellas obras dirigidas a procurar una adecuada conservación de la finca o a corregir los desperfectos, ya proceda su necesidad del mero transcurso del tiempo, del uso ordenado del arrendatario, del caso fortuito, de la fuerza mayor o del desgaste natural de la cosa.
