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Entra en vigor la Llei 11/2025: ¿qué regula esta nueva norma? El 29 de diciembre de 2025 se publicó en el DOGC la llei 11/2025, de mesures en matèria d'habitatge i urbanisme, una norma que se esperaba para antes del mes de agosto, bastante larga, que consiste en una modificación de varias leyes. Está en vigor desde el 30 de diciembre. Así que afecta a los contratos que se firmen después de esta fecha, no a los que se firmaron antes. El problema: auge de los contratos de temporada y fraude legal A mis clientes les interesa especialmente el aspecto más conocido y polémico de la ley: la limitación del precio de los alquileres de temporada y del arrendamiento de pisos por habitaciones, que ya existió en su día en Catalunya y que fue declarada inconstitucional por el Tribunal Constitucional por invadir competencias de la Administración Central. Me temo que esta norma seguirá el mismo sino. La regulación de estos alquileres puede entenderse si se tiene en cuenta que el Observatori Metropolità de l'Habitatge de Barcelona ha dicho que el número de arrendamientos de temporada se ha triplicado desde principios de 2023, hasta llegar al 25% de los contratos firmados, y al 40% en la ciudad de Barcelona. Se hace pasar un contrato de temporada por un alquiler de vivienda habitual para eludir el límite legal de la renta inicial de los alquileres y de los incrementos de la renta. Lo que demuestra que una cosa es lo que quiera el legislador (leáse el político), y otra los efectos que las leyes tengan. El contrato de temporada al que no se aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos Requisitos según el nuevo artículo 66 bis de la Llei 18/2007 El nuevo artículo 66 bis de la Llei 18/2007, del dret a l'habitatge, dice que sólo puede considerarse contrato de temporada aquel en que se destine la finca a un uso recreativo, turístico o de temporada de vacaciones, ya sea de verano o cualquier otra. Las circuntancias que justifican que el contrato sea de temporada deben hacerse constar en el contrato, así como el domicilio habitual del inquilino. A estos contratos locativos no se les aplicará la LAU. La causa del contrato de temporada es una ocupación de vivienda que responde a necesidades accidentales, circunstanciales o transitorias durante períodos más o menos prolongados (SAP Cáceres, Sección 1ª, 154/2024, de 17-4). La duración inicial de 11 meses no es reveladora de temporalidad (SAP Barcelona, Sección 4ª, 531/2025, 30-6). Muchos contratos de temporada son simulaciones, fraudes, que pueden comportar para el arrendador una sanción de entre 90.001 y 900.000 € (habéis leído bien, no es un error). El empadronamiento del inquilino es una prueba de que el contrato no es de temporada. ⚠️ Firmar un contrato de temporada sin cumplir los requisitos legales puede salir muy caro.Antes de arrendar o firmar, consulta con un abogado.Evita sanciones, conflictos y demandas civiles. La Llei 11/2025 ha incorporado una letra r al artículo 3 de Llei 18/2007, del dret a l'habitatge, que define el contrato hecho en fraude como cualquier acuerdo que de manera intencionada incorpore clausulas o prácticas engañosas que vulneren los derechos de los consumidores o que desvirtuen el equilibrio contractual en materia de vivienda en los términos contenidos en la ley aplicable. ¿Tienes dudas sobre si tu contrato de alquiler es legal?Te asesoramos en contratos de temporada, alquiler por habitaciones y conflictos con la administración o los inquilinos. Contacta con ABOGADO ARRENDAMIENTOS en Barcelona: Tel/WhatsApp: (00 34) 627 317 100 Email: info@abogadoarrendamientos.com El contrato de temporada al que sí se aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos También son contratos de temporada los suscritos por razones: Profesionales. Laborales. Traslados por motivos de trabajo. Estudios. Atención o asistencia médica. Situaciones provisionales en espera de entrega de una vivienda o retorno a la residencia habitual. Usos análogos que no impliquen la satisfacción de la necesidad permanente de vivienda. A estos contratos se les aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos en lo referente a: Fianza y demás garantías. Determinación de la renta inicial y su actualización. Elevación de la renta por obras de mejora. Pago por los arrendatarios de gastos generales y servicios individuales. Además hay que hacer constar las causas de la temporalidad en el contrato, porque la duración no está sometida a los límites de la LAU. En caso de duda o de falta de prueba, el arriendo se considerará de vivienda habitual. Por otro lado, la formalización de un nuevo contrato con el mismo arrendatario y sobre el mismo piso implica que el alquiler se convierta en uno de vivienda habitual, salvo que la parte arrendadora acredite las causas que prorrogan la necesidad temporal de un piso. El contrato de alquiler de habitaciones y el límite de la renta El alquiler de habitaciones en un piso no se había considerado nunca un arrendamiento de vivienda habitual. Ni tan siquiera estaba regulado, aplicándose el Código Civil a aquellos acuerdos no regulados, o no regulados del todo. El artículo 66 ter de la Llei 18/2007 define el alquiler de habitaciones como un contrato en el cual el casero se obliga a ceder el uso exclusivo de una habitación y el derecho a usar otras estancias comunes a cambio de un precio, y lo considera un alquiler de vivienda. La suma de les rentas pactadas en diversos contratos de arrendamiento de habitación de vigencia simultanea en una vivienda sita en una zona de mercado residencial tensionado no puede superar la renta máxima aplicable al alquiler unitario de la vivienda. Es lo único que se aplicará de la LAU. Sígueme en redes sociales para más información legal X: @joseptermens Facebook: Perfil Oficial