Las reparaciones necesarias en contratos de arrendamiento de vivienda

Las reparaciones necesarias en contratos de arrendamiento de vivienda

Las reparaciones necesarias en contratos de arrendamiento de vivienda

 

Las reparaciones necesarias u obras de conservación en el contrato de alquiler de vivienda habitual están reguladas en el artículo 21 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos: el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.

Es difícil distinguir entre las obras de conservación y las otras clases de obras que regula la ley arrendaticia.

Los tribunales han ido aclarando la cuestión. De la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 4 de septiembre de 2012 se desprende que las reparaciones necesarias son aquellas que hacen referencia tanto a las obras u operaciones encaminadas a la restauración de los deterioros o menoscabos sufridos en la vivienda como a la conservación de los mismos, es decir, aquellas que deben realizarse ineludiblemente y no aumentan el valor ni la productividad.

En definitiva, el concepto de reparación hace referencia a aquel gasto u obra sin la cual quedaría la cosa arrendada inservible para su uso, e incluso llegaría a destruirse.

El Tribunal Supremo declaró que reparaciones necesarias son

Entre muchas otras

Las indispensables para el disfrute de la casa (STS de 7 de noviembre de 1961).

Las encaminadas a corregir desperfectos notables en la cosa arrendada que la hacen inservible para el fin pactado contractualmente (STS de 2 de junio de 1951).

Las de conservación del techo de la casa con el fin de impedir filtraciones de agua (STS de 5 de octubre de 1951).

Las obras necesarias para que por la chimenea se realice de una manera normal la conducción de los humos producidos por el fogón de la cocina, aunque dichas obras consistan en la construcción de una chimenea nueva (STS de 22 de octubre de 1951).

Las consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe (STS de 30 de enero de 1970) y  las de corrección y adaptación de la instalación de agua caliente y calefacción (STS de 4 de diciembre de 1992).

Las necesarias en puertas y ventanas para que la casa y las diferentes piezas necesarias que las componen estén cerradas y que el arrendatario y sus enseres puedan estar allí seguros.

La reparación de goteras y bajantes, la reparación parcial de pavimentos.

Las reparaciones ordenadas por la Administración especialmente en materia de saneamiento, salubridad y seguridad.

Las reparaciones o sustitución, en su caso, si fuera preciso por su vetustez o riesgo,  de las instalaciones de servicios de suministros de fluidos o energía como agua, luz o  gas (STS de 5 de octubre de 1951, 30 de enero de 1970 y 5 de diciembre de 1989).


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También se han considerado reparaciones necesarias

Las de reposición o reparación del canalón o bajante de aguas pluviales( SAP de Lugo de 27 de noviembre de 1980).

Las precisas para suprimir las goteras y restaurar los elementos interiores de la vivienda dañados por éstas (SAP de Orense de 12 de noviembre de 1979).

Las tendentes a mantener la cubierta del edificio de forma que se eviten las filtraciones de agua (SSAP de La Coruña de 6 de marzo y 27 de noviembre de 1980).

Las reparaciones para mantener la instalación de calefacción en perfecto funcionamiento (Audiencia Provincial de Valladolid, 10-4-1984).

La sustitución, por antigüedad, riesgo o incumplimiento de normativa, de las instalaciones de  suministros de fluidos o energía como agua, luz o gas (Audiencia Provincial de Toledo, 26-10-2000).

La reparación de tuberías, fugas de agua, goteras, grifos, azulejos, radiadores, calentadores y humedades, así como el arreglo de la bañera hidromasaje y el aire acondicionado (sentencias de las Audiencias Provinciales de Sevilla de 16 de noviembre de 1999, de Asturias de 15 de septiembre de 2000, de Barcelona de 27 de febrero de 2008).

La reparación de la pintura de las paredes al proceder de humedades reconocidas por el arrendador (Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, 30 de abril de 2004)

El  deterioro de la pintura de las paredes a consecuencia del uso normal de la vivienda (Audiencia Provincial de Murcia de 11 de julio de 2001).

La reparación de los defectos intrínsecos de una caldera (Audiencia Provincial de Cuenca, 28 de diciembre de 2007).

Hay que tener en cuenta que según lo dispuesto en el artículo 2.2 de la Ley de arrendamientos urbanos la obligación de reparación se extiende a todos los espacios o dependencias cedidos como accesorios de la vivienda, como los muebles, los trasteros o las plazas de garaje.