Entra en vigor la Llei 11/2025: ¿qué regula esta nueva norma?
El problema: auge de los contratos de temporada y fraude legal
Lo que demuestra que una cosa es lo que quiera el legislador (leáse el político), y otra los efectos que las leyes tengan.
El contrato de temporada al que no se aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos
Requisitos según el nuevo artículo 66 bis de la Llei 18/2007
El nuevo artículo 66 bis de la Llei 18/2007, del dret a l’habitatge, dice que sólo puede considerarse contrato de temporada aquel en que se destine la finca a un uso recreativo, turístico o de temporada de vacaciones, ya sea de verano o cualquier otra. Las circuntancias que justifican que el contrato sea de temporada deben hacerse constar en el contrato, así como el domicilio habitual del inquilino. A estos contratos locativos no se les aplicará la LAU.La causa del contrato de temporada es una ocupación de vivienda que responde a necesidades accidentales, circunstanciales o transitorias durante períodos más o menos prolongados (SAP Cáceres, Sección 1ª, 154/2024, de 17-4). La duración inicial de 11 meses no es reveladora de temporalidad (SAP Barcelona, Sección 4ª, 531/2025, 30-6). Muchos contratos de temporada son simulaciones, fraudes, que pueden comportar para el arrendador una sanción de entre 90.001 y 900.000 € (habéis leído bien, no es un error). El empadronamiento del inquilino es una prueba de que el contrato no es de temporada.
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El contrato de temporada al que sí se aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos
También son contratos de temporada los suscritos por razones:
- Profesionales.
- Laborales. Traslados por motivos de trabajo.
- Estudios.
- Atención o asistencia médica.
- Situaciones provisionales en espera de entrega de una vivienda o retorno a la residencia habitual.
- Usos análogos que no impliquen la satisfacción de la necesidad permanente de vivienda.
A estos contratos se les aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos en lo referente a:
- Fianza y demás garantías.
- Determinación de la renta inicial y su actualización.
- Elevación de la renta por obras de mejora.
- Pago por los arrendatarios de gastos generales y servicios individuales.
Además hay que hacer constar las causas de la temporalidad en el contrato, porque la duración no está sometida a los límites de la LAU. En caso de duda o de falta de prueba, el arriendo se considerará de vivienda habitual.
El contrato de alquiler de habitaciones y el límite de la renta
El alquiler de habitaciones en un piso no se había considerado nunca un arrendamiento de vivienda habitual. Ni tan siquiera estaba regulado, aplicándose el Código Civil a aquellos acuerdos no regulados, o no regulados del todo.
La suma de les rentas pactadas en diversos contratos de arrendamiento de habitación de vigencia simultanea en una vivienda sita en una zona de mercado residencial tensionado no puede superar la renta máxima aplicable al alquiler unitario de la vivienda. Es lo único que se aplicará de la LAU.
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