La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 28 de mayo de 2014 fija los criterios que deben cumplir los requerimientos de pago enviados por el casero al inquilino a fin de impedir la enervación de la acción de desahucio por impago según lo establecido en el artículo 22.4 de la Ley de enjuiciamiento civil.
La enervación es el pago de las cantidades debidas al arrendador por el inquilino demandado, el avalista – al que también se puede demandar previo requerimiento -, o un tercero, que termina con el proceso de desahucio impidiéndolo. Sólo se puede enervar el desahucio una vez.
Requisitos del requerimiento de pago
- La comunicación del arrendador debe requerir al arrendatario el pago de las rentas o cantidades asimiladas (IBI, gastos de comunidad) debidas. No se puede requerir de pago de rentas futuras.
- La comunicación debe ser fehaciente. Debe hacerse a través de un sistema que permita al arrendador acreditar que el arrendatario la ha recibido (burofax, email certificado). En el caso del burofax no es necesario que el deudor lo reciba y lo lea. Basta con que se le envíe a la vivienda alquilada o a otro domicilio para notificaciones previsto en el contrato. El email al que se remita el requerimiento debe figurar en el contrato como medio de comunicación y notificación o deberá probarse que es el correo electrónico del inquilino. Con las mismas precauciones puede enviarse un SMS certificado al móvil.
- La demanda debe interponerse en el plazo legalmente previsto de 30 días.
- Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador las cantidades debidas en el momento de la presentación de la demanda. Puede consignarlas en el Juzgado mediante un proceso de jurisdicción voluntaria. También puede depositar el dinero en una notaría.
- No es necesario que en el requerimiento de pago se comunique al arrendatario que el contrato va a ser resuelto. Ni que no procederá la enervación de la acción de desahucio si no se paga en plazo.
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