¿Puede una ley hacer que un negocio cierre?
Además de los sospechosos habituales – la inflación, una crisis financiera, la competencia -, y otros no tanto, como los aranceles de Trump, una ley puede destruir un negocio.
No se trata de que el legislador pretenda que el negocio cierre. Me refiero a situaciones en que la aplicación de una norma puede tener un efecto colateral que haga el negocio inviable jurídicamente.
La normativa europea y estatal sobre alquileres de corta duración
El Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, motivó la publicación del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.
¿Qué implica esta ley para los apartamentos turísticos?
Para lo que aquí nos interesa, todo apartamento turístico debe tener un número de registro, número que da el registrador del Registro de la Propiedad donde esté inscrito el apartamento y que consta por nota marginal en el folio de la finca.
Si, por el motivo que sea, el registrador no da el número de registro solicitado, la pena es la siguiente: No se podrán comercializar a través de plataformas en línea unidades en régimen de alquiler de corta duración sin el referido número de registro, ni con un número de registro asociado a una categoría y tipo diferente de arrendamiento.
Esto implica que el apartamento turístico que no tenga su número de registro no podrá (legalmente) aparecer en Airbnb u otros canales de comercialización. (Mirad en la plataforma si en los pisos turísticos españoles aparece un número de registro).
El caso de un cliente que no obtiene el número de registro
En junio de 2025 un cliente del despacho solicitó un número de registro para su piso turístico en Barcelona. El Registro de la Propiedad no se lo dio.
¿Motivo? En el año 2015 la comunidad de propietarios aprobó unos estatutos que prohibían los pisos turísticos en el inmueble.
Sin embargo, no es este el motivo, o no solo.
Mi cliente tenía licencia para explotar el piso como apartamento turístico desde 2011, antes de que la comunidad decidiera prohibir los pisos turísticos en el edificio. Probablemente, las molestias ocasionadas por el apartamento de mi cliente motivaron la prohibición.
¿Qué dice la ley sobre los estatutos de la comunidad?
Como sabéis los lectores de este blog, salvo que los estatutos de la comunidad prohíban algún uso determinado, los dueños de los pisos pueden darles el destino que quieran. Los estatutos que prohiban apartamentos turísticos no afectan a los que ya tengan licencia cuando se aprueban y se inscriben en el Registro de la Propiedad. Los estatutos no se aplican retroactivamente.
Sin embargo, estos nuevos estatutos sí son oponibles a los propietarios que tengan apartamentos turísticos y no se hayan opuesto al acuerdo. Mi cliente no participó en la junta en que se decidió la prohibición, no pudo votar en contra y no se opuso posteriormente (se opuso otro vecino).
Además, el R.D. 1312/2024, prohíbe dar número de registro si en el Registro de la Propiedad consta la «existencia de resolución obstativa alguna, incluyendo, en su caso, la autorización, prohibición o limitación para tal uso conforme a la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal».
Así que la prohibición de que haya apartamentos turísticos en el edificio le vincula y le impide obtener el número de registro.
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¿Quién decide si se puede obtener el número de registro?
La decisión de dar o no el número de registro es del Registrador@ de la Propiedad, decisión que es recurrible.
Pese a que la Administración Central tiene las competencias sobre registros públicos (artículo 149.1.8.ª de la Constitución y sentencias del Tribunal Supremo 118/2022, de 29 de septiembre; 37/2022, de 10 de marzo; 151/2021, de 16 de septiembre), la Administración competente para resolver los recursos contra las decisiones de los registradores, si el inmueble está en Catalunya, es la catalana, concretamente la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació, aunque la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública haya dicho lo contrario en resoluciones de 11 de setiembre de 2015 (no se si se dieron cuenta, pero la fecha es la Diada Nacional catalana).
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Preguntas frecuentes sobre pisos turísticos y comunidades de propietarios (FAQS)
Sí, si los estatutos lo recogen expresamente y están inscritos en el Registro de la Propiedad. Esa prohibición puede impedir que se obtenga el número de registro para alquilar legalmente.
Si la licencia es anterior a la prohibición y se ha ejercido la actividad de forma continuada, la norma no debería aplicarse con carácter retroactivo. Sin embargo, hay excepciones si no se impugnó el acuerdo en su momento.
No. Según la normativa vigente, ningún apartamento turístico puede publicarse en plataformas como Airbnb sin número de registro asignado por el Registro de la Propiedad.
Puedes presentar un recurso contra la resolución del registrador. En Catalunya, se presenta ante la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació.
Sí. Un abogado especialista en comunidades de propietarios y derecho inmobiliario puede ayudarte a revisar estatutos, acuerdos comunitarios y defender tu derecho a explotar legalmente tu inmueble.