La sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, de lo Civil, de 11 de julio de 2011, reitera la doctrina jurisprudencial establecida en las sentencias de 31 de diciembre de 2002 , 22 de marzo de 1988 y 16 de febrero de 1990, sobre la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual –aquellos que recaen sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, artículo 2 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos– celebrados por tiempo indefinido:
«aunque el arrendamiento se pactase por tiempo indefinido este término ha de entenderse como sinónimo y expresivo de no fijación de plazo de vigencia contractual, si bien cualquiera de las partes podrá darlo por terminado mediante renuncia o revocación unilateral del mismo».
Esta doctrina emana de la naturaleza del contrato de arrendamiento de cosas, en el que una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa, una vivienda en este caso, por tiempo determinado y precio cierto (artículo 1543 del Código civil).
La doctrina mencionada puede llevar a equívocos si no se contextualiza. El artículo 9.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que un contrato de vivienda habitual cuyo plazo sea indeterminado se entiende celebrado por un año, sin perjuicio del derecho de prórroga forzosa del arrendatario del artículo 9.1.
Es decir, si el contrato de arrendamiento de vivienda habitual se pacta por tiempo indefinido el inquilino tiene para con el arrendador las obligaciones establecidas en las leyes durante un año y el derecho de habitar la vivienda durante cinco años -con independencia de la voluntad del arrendador.
Además, en aplicación de la prórroga tácita regulada en el artículo 10, podrá optar por continuar habitando la vivienda tres años más si el arrendador no le notifica su voluntad de no renovar el contrato al menos un mes antes de que se cumplan los cinco años de vigencia del mismo. Por tanto, el arrendatario puede resolver un contrato celebrado por tiempo indefinido al cabo de un año de su celebración o continuar en la vivienda durante el período de prórroga de cinco años, mientras que el arrendador sólo puede resolverlo una vez transcurridos los cinco años de duración mínima del artículo 9.1.
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