¿Cuándo existe una comunidad de propietarios?

¿Cuándo existe una comunidad de propietarios?

¿Cuándo existe una comunidad de propietarios?

La falta de constitución y funcionamiento formal ( juntas de propietarios, elección de cargos) del régimen de la propiedad horizontal no es obstáculo para su existencia ni,  por consiguiente, la de la comunidad de propietarios.

El artículo 5 de la Ley de propiedad horizontal establece los requisitos para que exista una comunidad de propietarios.

El artículo 2.b) dice que dicha ley se aplicará también a las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código civil  y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal. Estas comunidades se regirán por las disposiciones de la Ley de propiedad horizontal en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.

Sentencia del  Tribunal Supremo de 1 de febrero de 2007:

“La Propiedad Horizontal constituye una figura jurídica en la que, junto a una propiedad exclusiva sobre un espacio concreto (elementos privativos), coexiste una copropiedad obligada, necesaria e indivisible sobre unos elementos comunes, y su Ley reguladora pretende configurar o ajustar esa forma de goce mediante determinadas reglas para conseguir una pacífica coexistencia entre copropietarios, cuyas relaciones de vecindad son susceptibles de conflicto por la interconexión existente por razón de la cosa, como ha declarado la sentencia del Tribunal Supremo de 19 de febrero de 1971. La Ley referida no persigue sino el encauzamiento de los derechos que corresponden a los distintos copropietarios de un inmueble, dotándoles de una ordenación completa y eficaz, y proporciona unas normas de derecho necesario (propiedad singular, título, cuota, estructura o seguridad del edificio, obligaciones y derechos, etcétera). La Propiedad Horizontal surgirá automática y necesariamente siempre que se dé esa pluralidad de propietarios, bien por adquisición por cualquiera de los modos establecidos en la legislación civil de alguno de los pisos o locales del inmueble (sentencia del Tribunal Supremo de 28 de junio de 1986), bien por adjudicación de pisos o locales en la división de un edificio entre comuneros (artículo 401 del Código civil), y ello con independencia de que previamente se haya formalizado o no el título constitutivo…. “.

En el mismo sentido se pronuncia la sentencia del Tribunal Supremo de 7 de Abril de 2003: el Título Constitutivo no es un elemento sustancial para la existencia y funcionamiento de la comunidad, como tampoco lo es su inscripción en el Registro de la Propiedad, carente de efectos constitutivos.

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Ya la sentencia del Tribunal Supremo de 19 de Febrero de 1971 admitía la posibilidad de las  Propiedades Horizontales de hecho, aquellas comunidades en los que no había Título Constitutivo, mencionando la resolución 1991/4656, de 18 de junio, de la Dirección General de Registros y del Notariado:

 “Un régimen de Propiedad Horizontal existe desde que los varios pisos o locales (de un  mismo inmueble) pasan a pertenecer a diferentes personas, aunque sus compras carezcan de forma solemne y aún cuando todavía no se haya formalizado e inscrito la constitución”.

Esto por lo que respecta a la Ley de propiedad horizontal. La regulación aplicable a Catalunya, contenida en el Libro V del Codi civil, da una solución distinta. Se establece que el régimen jurídico de la propiedad horizontal requiere el otorgamiento de un título constitutivo que debe ser inscrito en el Registro de la Propiedad.

 

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