Como he mencionado en la primera parte del artículo, que podéis leer pinchando aquí, en el contrato de compraventa a carta de gracia opera la libertad de pactos del artículo 1255 del Código Civil.
En el Código civil catalán hay una regulación dispositiva de la redención en la compraventa a carta de gracia. Si no es de aplicación, rigen las normas del derecho de opción, en la medida que sean de aplicación (art. 568-28). La referencia a la regulación de la opción de compra tiene todo el sentido: el vendedor redimente tiene una opción de recomprar el inmueble. El comprador no tiene derecho a que el vendedor/redimente le recompre la finca.
Todo ello, en ausencia de pacto.
La regulación de la redención en defecto de pacto
El plazo para redimir debe estar fijado en el contrato. Si no se pacta un término se aplica lo siguiente:
- Norma general: el plazo para redimir la venta de un inmueble no puede superar los 20 años.
- Sin embargo, el plazo del derecho de redimir puede fijarse por la vida de una o dos personas determinadas existentes en el momento de suscribirse el contrato.
- Si el vendedor o sus sucesores ocupan (legalmente) la finca vendida a carta de gracia o la poseen por cualquier título (usufructo, alquiler), el derecho de redimir no se extingue por el transcurso del plazo pactado. Es preciso un requerimiento especial y la fijación de un nuevo plazo improrrogable, nunca inferior a 3 meses.
El derecho a redimir es indivisible. Si se vende un edificio entero, la redención debe ejercerse sobre el inmueble en su totalidad. Sin embargo, si se venden los distintos pisos de la finca, o algunos de ellos, estableciéndose una parte del precio individualizado para cada uno de ellos, puede redimirse solamente el o los pisos que tengan dicho precio individualizado.
Obligaciones del redimente
Para ejercer la acción de redención el redimente debe pagar:
El precio fijado para la redención en el momento de la venta, que puede ser diferente del precio de esta. Si no se fija ningún precio para la redención, se entiende que este es el mismo de la venta, calculado en dinero constante (sin tener en cuenta la inflación) desde la fecha de la venta.
Las adiciones posteriores al precio cuyo valor se justifique. Lo lógico para el comprador cuya propiedad es revocable es pactar que los gastos y mejora hechas en la finca formen parte del precio de la recuperación del inmueble. Si es un piso, deben sumarse las obras hechas para actualizar la cocina y el baño, instalar calefacción y aire acondicionado, etcétera. Puede pactarse una suma máxima para obras de mejora.
Los gastos de reparación de la cosa, pero no los de simple conservación. Interesa al comprador que pacta la redención que todos los gastos de conservación se incluyan en el precio.
Los gastos útiles, estimados en el aumento de valor que por estos haya experimentado la cosa en el momento de la redención, los cuales no pueden exceder del precio de coste ni, en ningún caso, el 25% del precio fijado para la redención.
El coste de los gastos inherentes a la constitución de las servidumbres adquiridas en provecho de la cosa inmueble vendida, calculado en dinero constante desde la fecha de la venta.
Los gastos que haya ocasionado el contrato de venta a carta de gracia, incluidos los impuestos y el laudemio, si se ha pactado así. Hay que tener en cuenta que la venta a carta de gracia es un contrato que transmite el dominio sobre la finca, que puede inscribirse en el Registro de la Propiedad previo paso por la notaría.
La adquisición del redimente
Una vez redimido el inmueble, queda libre de las cargas o los gravámenes que el comprador o los sucesivos titulares de la propiedad gravada le hayan impuesto desde la fecha de la venta, pero el precio de la redención queda afecto, hasta donde alcance, al pago de tales cargas o gravámenes. Con este fin, el propietario del bien redimido debe depositar o consignar el precio recibido a favor de los titulares de las cargas o los gravámenes, a quienes debe notificar el ejercicio de la redención y el depósito o la consignación constituidos a su favor.
En el momento de la restitución, el titular de la propiedad gravada debe indemnizar al redimente por la disminución de valor que la cosa haya sufrido por causa imputable a él mismo y a los titulares anteriores. Aquí opera una responsabilidad que se va transmitiendo de propietario en propietario, que reduce el precio de la redención.
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