El caso real: un cliente extranjero en Barcelona
Un cliente extranjero que tiene un piso en los bajos de un edificio en Barcelona me planteó esta cuestión: ¿pueden los cuatro vecinos restantes del inmueble repartirse el uso de una azotea separándola en 4 porciones?
Cuando en un inmueble dividido en régimen de propiedad horizontal hay patios y terrazas susceptibles de aprovechamiento privativo, lo normal es que en la escritura se otorgue el uso pivativo y exclusivo de dichos espacios a alguna de las entidades privativas de la finca.
Las azoteas quedan como elementos comunes para uso de todos los propietarios. No se reparte su uso entre comuneros. Esto no quiere decir que las azoteas no sean susceptibles de aprovechamiento privativo.
Lo que extraña a mi cliente, que es de un país centroeuropeo (…nord enllà, on diuen que la gent és neta i noble, culta, rica, lliure, desvetllada i feliç! , según Salvador Espriu) es que sus cuatro vecinos se apropien de una azotea que, como elemento común que es, también le pertenece. Y, de paso, se pregunta si las cuotas de participación en los elementos comunes de estos 4 vecinos no debería aumentar al apropiarse y dividirse la azotea común.
Esta última pregunta no voy a contestarla. La primera, la apropiación de la azotea por el 80% de los comuneros, sí.
¿Qué dice la Ley Catalana? El artículo 553-43.1 CCCat dice:
En el título de constitución o por acuerdo unánime de la junta, se puede vincular a uno o a varios elementos privativos el uso exclusivo de patios, jardines, terrazas, cubiertas del inmueble u otros elementos comunes. Esta vinculación no los hace perder la naturaleza de elemento común.
La sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, de 11 de julio de 2019, recurso de casación 223/2018, se preguntaba si es posible un reparto de elementos comunes – una atribución de elementos comunes a propietarios – por un medio que no sea el título de constitución o el acuerdo unánime de la junta. Acuerdo unánime que debe tomarse en una asamblea en la que figure dicho acuerdo en el orden del día.
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Dice la sentencia que sólo es posible establecer un uso privativo de elementos comunes:
- En el título constitutivo de la propiedad horizontal.
- Si se adopta por un acuerdo en la junta de comuneros por unanimidad de propietarios y cuotas.
Así que el reparto de la azotea mencionada no es legal, no es válido. La sentencia tampoco acepta un consentimiento tácito de la comunidad, un estado de hecho al que nadie se opone.
Aunque, en el caso de que se adopte el acuerdo sin unanimidad de propietarios y cuotas, este será válido si nadie lo impugna. El Tribunal Supremo ha establecido que la regla de la unanimidad, de no respetarse, da lugar a la posibilidad de anular el acuerdo, pero el acuerdo no es nulo de pleno derecho.
Mi cliente aceptará el reparto de la azotea. No tiene la menor intención de usar la azotea para nada y tampoco desea enemistarse con sus vecinos. Dispone de un patio, que no es un elemento común de uso privativo, sino un anexo inseparable a su vivienda, y, además, tiene el derecho de subsuelo sobre la finca. Todo recogido en el título constitutivo de la propiedad horizontal de la finca.
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