En la práctica profesional de un abogado especializado en derecho inmobiliario hay un tipo frecuente de demanda: la derivada de defectos constructivos del edificio o de obras mal hechas.
Pero antes debemos definir si son defectos achacables a la construcción del edificio o a obras posteriores. O si se deben a una falta de mantenimiento de los elementos comunes. En este último caso serán responsables los propietarios del edificio. A estos propietarios se dirige el artículo 16 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). Les obliga a conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento.
Para conocer el origen de los defectos mencionados hay que hacer un peritaje. Un muy buen informe técnico que le de la sentencia hecha al/a la juez/a. Y que no pueda ser contradicho por otro peritaje.
Supongamos – si no no puedo seguir con el artículo – que los defectos se deben a una mala proyección, ejecución, dirección o realización de los trabajos de construcción del edificio o de obras realizadas después. Y que las obras entran dentro de las contempladas en la LOE.
La responsabilidad de los agentes de la edificación
La LOE solo regula la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de edificación por los daños materiales causados por vicios o defectos en la construcción. Para cualquier otro daño o defecto se aplicará el régimen de la responsabilidad contractual o extracontractual del Código Civil, artículos 1124 y 1902. En algunos casos será de aplicación la legislación de protección al consumidor. Los agentes de la edificación no son responsables si se prueba que los daños se ocasionaron por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado.
La responsabilidad civil de los agentes de la edificación es exigible de forma personal e individualizada (artículo 17.2 LOE). Con la condición de que se puedan delimitar las intervenciones y el alcance individual de las culpas según las funciones desempeñadas por cada agente.
Hay un régimen de responsabilidad solidaria del promotor con los demás agentes intervinientes por los daños materiales del edificio ocasionados por vicios o defectos de la construcción. El autopromotor, como beneficiario de la obra, puede ejercer acciones contra el resto de agentes de la edificación en base a la LOE (Tribunal Supremo, Sala Civil, Pleno, sentencia 529/2020, de 15 de octubre).
También hay responsabilidad solidaria:
- Cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños.
- Si queda probada la concurrencia de culpas de distintos agentes (artículo 17.3 de la LOE).
La sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2015 estableció, como doctrina jurisprudencial, que la responsabilidad solidaria legal de los diversos agentes no puede identificarse con la solidaridad del artículo 1137 del Código Civil.
La reclamación al promotor o a otro agente no interrumpe el plazo de prescripción respecto de los demás intervinientes. Hay que actuar frente a todos los responsables.
La acción de repetición de cualquiera de los agentes, o de los aseguradores, contra los demás, prescribe en el plazo de 2 años desde la firmeza de la resolución judicial que condene al responsable a indemnizar los daños, o a partir de la fecha en la que se hubiera pagado la indemnización de forma extrajudicial.
Plazos de responsabilidad de los agentes de la edificación
El artículo 17 de la L.O.E., establece la responsabilidad de promotor, constructor, arquitecto y aparejador por estos defectos:
a) Vicios estructurales. Plazo de 10 años.
En este plazo responden de los daños causados por vicios o defectos que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. Estos daños deben afectar a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales.
b) Vicios constructivos. Plazo de 3 años.
Durante 3 años responden de los daños materiales causados en el inmueble por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que lleven al incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.
c) Vicios de acabado. Plazo de 1 año.
En el plazo de 1 año el constructor responde de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras. Normalmente, son de fácil detección incluso por personas no expertas. El constructor es el agente que ejecuta, con medios materiales y humanos propios o ajenos, las obras (o parte de las mismas) con sujeción al proyecto y al contrato que haya firmado.
Todos estos plazos se computan desde la firma del acta de recepción de obra. La recepción es la aceptación de la obras realizada por quien la encargó. Se puede rechazar la recepción de la obra por considerar que no está terminada o que no es acorde con el contrato. El rechazo debe ser motivado. Conlleva un nuevo plazo para efectuar la recepción.
El plazo de prescripción de dos años
Desde el momento en que aparecen los daños hay un plazo de prescripción de 2 años para reclamarlos. El plazo de prescripción puede ser interrumpido.
El cómputo del plazo de prescripción depende de si los daños son de carácter permanente o continuado.
Los daños son permanentes si se producen en un momento concreto y el resultado lesivo puede ser evaluado o cuantificado definitivamente en dicho instante. Por ejemplo, humedades grietas y fisuras (AP Lleida, Sec. 2.ª, 407/2018, de 1 de octubre). El plazo de prescripción empieza cuando aparecen.
Son daños continuados aquellos cuyo resultado definitivo no se ha producido porque la causa que los provoca sigue existiendo y evoluciona a lo largo del tiempo. El plazo de prescripción no empieza hasta que finaliza la causa de los daños. Ejemplo: daños que se producen cada vez que llueve (AP Valencia, Sec. 6.ª, 186/2016, de 12 de abril).
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