La obligación del arrendatario de pagar el IBI y su prescripción

La obligación del arrendatario de pagar el IBI y su prescripción

La obligación del arrendatario de pagar el IBI y su prescripción

El Impuesto de Bienes Inmuebles, más conocido por el acrónimo IBI, es un tributo sobre la propiedad y otros derechos reales que recae sobre fincas inmuebles, y que cobra el ayuntamiento donde está sita la finca. Su base imponible es el valor catastral del inmueble, que siempre es inferior al de mercado.

El IBI se puede cobrar a los arrendatarios de viviendas y locales porque lo permite la Ley de Arrendamientos Urbanos que regula tu contrato de alquiler.

No sé si debería mojarme pero voy a hacerlo. Yo no soy partidario de que el inquilino pague el IBI al arrendador. Es un impuesto que grava la propiedad, de cuyo pago el arrendatario no obtiene ningún beneficio, lo que sí ocurre con los gastos ordinarios de la comunidad de propietarios o del inmueble y la tasa de basuras.  Además, el arrendador, en su declaración de IRPF,  puede deducirse de los rendimientos íntegros del alquiler todos los gastos necesarios para el arrendamiento de su finca, entre los cuales está el IBI. El arrendatario de una vivienda no puede hacerlo.

La repercusión del IBI al inquilino según la fecha del contrato

Volviendo a los inquilinos que pagan el IBI. Hay dos grupos:

  1. Desde el 1 de enero de 1995 es obligatorio el pago en los alquileres que se firmaron antes del 9 de mayo de 1985. Es una obligación legal, no contractual o pactada. Así lo establece la Disposición Transitoria Segunda, apartado 10.2, de la Ley 29/94, de Arrendamientos Urbanos. Hay que entender que es obligatorio el abono si lo pide el arrendador, pues el texto dice que éste “podrá exigir del arrendatario…”. Aunque no lo diga claramente la Exposición de Motivos de la LAU, se compensaba a los propietarios por las exiguas rentas que cobraban – y aún cobran en muchos casos.
  2. En los contratos de arrendamiento de renta antigua firmados después del 9 de mayo de 1985, y en cualquier contrato de alquiler hasta hoy día, el pago del IBI por el locatario está condicionado a que se pacte así en el contrato, según dispone el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Los inquilinos deben tener en cuenta que, si están obligados al pago del IBI legal o contractualmente, no es necesario que el casero manifieste su voluntad de repercutirlles el IBI;  basta que se les solicite el pago. El impago del IBI es causa de desahucio.

La prescripción del cobro del IBI al arrendatario

La prescripción extintiva de derechos se produce por la inacción del acreedor por el plazo establecido. Su efecto es privar a éste del derecho de exigir al deudor el cumplimiento de su obligación.

El plazo de prescripción del derecho a cobrar el IBI al inquilino lo estableció el Tribunal Supremo en la sentencia de 22 de abril de 2013. Es de 5 años.

Algunas Audiencia Provinciales fallaban en sus sentencias que el plazo de prescripción era el de las acciones personales del artículo 1964 del Código Civil, que era de 15 años entonces y es de 5 años desde el 7 de octubre de 2015. El Alto Tribunal ya había dicho en otra sentencia, de 12 de enero de 2007, que el plazo para prescribir era el de las obligaciones periódicas del artículo 1966.3ª del Código Civil, el de 5 años.

Los argumentos eran:

  • El plazo de prescripción de 15 años era muy largo, mucho más que el plazo de prescripción tributaria – que es de 4 años. Ello podía conllevar que un IBI no cobrado por Hacienda por haber prescrito se pudiera cobrar al arrendatario. También hubiera posibilitado que los caseros cobraran de golpe 15 años de IBI, con lo que tal situación comportaría para la economía del inquilino.
  • La periodicidad de pago  del IBI es anual, aunque se fraccione, lo que permite equipararlo a la renta, que también se cobra periodicamente.

Puesto que se han igualado ambos plazos de prescripción, el tema parece haber perdido relevancia, pero no es así en Cataluña.

La prescripción del cobro del IBI en Cataluña

El argumento del Tribunal Supremo expuesto sigue siendo válido en Cataluña, donde hay tres plazos de prescripción. Para lo que nos interesa, hay un plazo de prescripción general de 10 años y otro para las prestaciones periódicas anuales o más breves de sólo 3 años (artículos 121-20 y 121-21 CCCat), que es el que se aplica a la renta del alquiler (y a cualquier ley vigente, sea estatal sea de ámbito catalán). Por tanto, el plazo de prescripción para cobrar el IBI de cualquier arrendamiento de vivienda o finca urbana sita en Cataluña es de 3 años, no de 5. No importa donde viva el casero.

El cobro del IBI de forma retroactiva

El IBI sí se puede cobrar de forma retroactiva, mientras no haya transcurrido el plazo de 3 años en Cataluña, 5 en el territorio común, al igual que la renta que el arrendador deja de percibir o no cobra. Los inquilinos deben tener cuidado con esto: que el arrendador no cobre el IBI cada año no significa que renuncie a su abono.

Lo que no se puede cobrar retroactivamente es  el aumento de la renta, que sólo se puede cobrar a partir del mes siguiente al que se comunica la actualización al inquilino.


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