La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
La nueva norma complica los trámites de los desahucios por impago, que son los más frecuentes, y de los procesos que pretendan recuperar una finca cedida en precario, recobrar la posesión y echar a okupas.
La notificación de la demanda a los inquilinos y la Administración
La comunicación de la demanda al inquilino incluirá la información de su derecho a acudir a las Administraciones públicas competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de atención social y atención a personas en situación de riesgo y exclusión social (nuevo apartado 5 del artículo 441).
Además, el Juzgado comunicará a las Administraciones públicas citadas la existencia del procedimiento a fin de que puedan verificar la situación de vulnerabilidad del ocupante del piso.
Si existe tal vulnerabilidad:
1. Deberán presentar ante el Juzgado una alternativa de vivienda digna en alquiler social. La definición de vivienda digna está en el artículo 3 de la Ley. ¿Qué ocurre si no la hay?
2. Propondrán medidas de atención inmediata, así como ayudas económicas. ¿Para pagar la renta pendiente?
Si el demandante fuera un gran tenedor, según el artículo 3 de la Ley, y hubiera presentado un documento acreditativo de la vulnerabilidad de la demandada, la comunicación a las Administraciones públicas incluirá esta circunstancia, para que estas actúen de igual forma.
La comunicación de la Administración al Juzgado y los trámites posteriores
La Administración tiene un plazo máximo de 10 días para contestar al Juzgado. El problema es que no sabemos cuál es el dies a quo desde el que empezar a contar.
Transcurrido este plazo, con comunicación o sin ella, se dará traslado a las partes para que digan lo que estimen oportuno,
El proceso podrá suspenderse (por el Letrado de la Administración de Justicia), según lo que digan la Administración, el actor y el arrendatario, por un plazo máximo de 2 o 4 meses, dependiendo de si el casero es una persona física o jurídica, hasta que se adopten las medidas previstas por la Administración pública competente.
Una vez adoptadas las medidas administrativas, y/o transcurrido el plazo, se alzará la suspensión y continuará el procedimiento hasta el lanzamiento del arrendatario.
La decisión de suspender el procedimiento se tomará a partir de una decisión ponderada y proporcional del caso concreto, apreciando también la situación de vulnerabilidad que pueda tener el actor, que, si es un gran tenedor, no existirá de ninguna manera. En todo caso, las situaciones de vulnerabilidad de casero e inquilino serán difícilmente comparables.
El tribunal apreciará la situación de vulnerabilidad del inquilino según lo dispuesto en al apartado 7 del artículo 441 LEC.
Vulnerabilidad económica y social
Una persona es vulnerable económicamente cuando la renta, en un desahucio por falta de pago, más los suministros de la vivienda, incluidas las telecomunicaciones, supongan más del 30% de ingresos de la unidad familiar y estos ingresos no superen 3 veces el IPREM, que es de 600 € mensuales. El límite se incrementa si hay hijos, si un miembro de la familia está discapacitado y si hay mayores de 65 años a cargo de la familia.
La vulnerabilidad económica sigue criterios objetivos, aunque la aplicación será muy distinta dependiendo del lugar. En Barcelona, donde un alquiler asciende ya a más de 1.000 € mensuales, está vulnerabilidad tal vez será de difícil aplicación.
La vulnerabilidad social, según el último párrafo del art. 441.7 LEC, puede considerarse que concurre cuando en el hogar hay personas dependientes (artículo 2, apartado 2, Ley 39/2006) mujeres víctimas de violencia de género o menores de edad, pero pueden considerarse otras.
Entre ellas, las que el artículo 14 de la Ley 12/2023 define como situaciones de especial vulnerabilidad: unidades de convivencia que vivan en asentamientos y barrios vulnerables o segregados, personas discapacitadas, menores de edad en riesgo de pobreza y exclusión social, personas sin hogar (muchos okupas).
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Asesórate con el abogado especialista en procesos de desahucio
El problema de esta ley, como el de todas las leyes que han incidido estos últimos años en procesos de desahucio, es que crea más confusión jurídica, cuando la seguridad jurídica, la estabilidad en la vigencia de las leyes, es un elemento fundamental de la vida económica de un país. La política de vivienda debería ser una política de Estado, ajena a los cambios de gobiernos. Y no lo es.
En el juicio verbal en el que al desahucio por falta de pago se acumula la reclamación de rentas o cantidades debidas #Dinero se puede introducir la cláusula rebus sic stantibus vía demanda reconvencional
Tribunal Supremo, Sala Civil, Pleno, 19-6-2023
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) July 17, 2023
El concepto VULNERABILIDAD no es aplicable a los supuestos de precario del demandado ni al ocupante de la #vivienda sin título alguno; no ha habido infracción de normas del proceso
AP Madrid, Sec. 9.ª, 10-2-2023#derecho #Justicia
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) June 27, 2023
