¿Es legal cobrar la renta del alquiler retroactivamente?

¿Es legal cobrar la renta del alquiler retroactivamente?

¿Es legal cobrar la renta del alquiler retroactivamente?

Este artículo, como muchos de este blog, tiene su origen en un proceso judicial ganado para un cliente por el abogado que esto escribe. Ganado, sí, pero no estoy seguro de que el juez me haya dado la razón.

Explico el caso. Un inquilino y su arrendador rescindieron de mutuo acuerdo el contrato de alquiler de un piso en Barcelona. Cuando el propietario hizo la liquidación de la fianza descontó los aumentos de la renta que no había hecho durante el arriendo. El contrato se había firmado en un mes de abril y terminó en abril de 2017. El arrendador quiso cobrar de la fianza los aumentos de renta de 2014 a 2015, 2015 a 2016 y 2016 a 2017 (el plazo de prescripción para cobrar rentas en Cataluña es de 3 años).

Es decir: el arrendador pretendía cobrar los aumentos de renta de forma retroactiva. Se demandó al arrendador reclamando toda la fianza. La juez condenó al arrendador a devolver la fianza a mi cliente, con intereses.

La renta no se puede cobrar retroactivamente

El artículo 101.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 dice que la facultad del arrendador para elevar la renta puede ejercerse en cualquier tiempo, pero no puede ser retroactiva. El Tribunal Supremo dijo, sentencia de 29/12/2004, que no hay efecto retroactivo en el aumento de la renta. Sólo se eleva desde el momento de la reclamación del aumento.

El artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 dice lo mismo, aunque de otra forma. La renta actualizada será exigible al inquilino a partir del mes siguiente a aquel en que el arrendador se lo notifique.

La jurisprudencia es clara.

  • La pretensión de cobrar actualizaciones de renta de períodos anteriores al momento en que se realiza es inviable (Audiencia de Cádiz, Sec. 2ª, 28-9-2010).
  • No cabe la reclamación de los incrementos por IPC con carácter retroactivo (Audiencia de Barcelona, Sección 13ª. 11-11-2008).
  • Aunque se tome como índice revisor la variación del IPC desde la fecha del contrato, lo permitido es aplicar dicho incremento desde el mes siguiente al que se ha llevado a cabo la revisión, no a las mensualidades anteriores (Audiencia de Madrid, Sec. 11ª,  15-9-2009). Es decir, si se revisa la renta en mayo de 2018 y no se ha hecho en los años anteriores el arrendador puede elegir el período de IPC que más le convenga. Aplicar el IPC del período mayo 2017 – mayo 2018, o el 2016 – 2018 si es superior y supone un mayor aumento de la renta. Pero no se puede cobrar a partir de mayo 2018 los incrementos de renta de 2016 y 2017.
  • La Audiencia de Tenerife, sentencia de 25-4-2012, consideró que cobrar la actualización de la renta finalizado el alquiler es un ejercicio abusivo y antisocial del Derecho.

En estos argumentos basé la demanda.

La sentencia

Sin embargo la sentencia 90/2018 del Juzgado de Primera Instancia 20 de Barcelona, que resolvió el pleito,  resuelve  la cuestión de otra forma. Se plantea:

  • ¿Se puede aumentar la renta cuándo el alquiler ha finalizado?
  • La interpretación de la cláusula 11 del contrato, que, además del párrafo habitual sobre el aumento dice que “En ningún caso la demora en aplicar la revisión supondrá renuncia o caducidad de la misma, teniendo derecho el arrendador a percibir los atrasos desde el mes que corresponde”.

La Sra. Magistrada,  dicho sea respetuosamente, hace caso omiso de la jurisprudencia sobre la irretroactividad del incremento de renta. La decisión la toma según las normas de interpretación de los contratos del Código Civil, artículos 1281 y siguientes.

  • La interpretación de la cláusula supone que los incrementos de renta deben hacerse con el contrato vigente. Aunque expresa sus dudas porque dicha cláusula es poco clara. En todo caso la cláusula dudosa no puede favorecer a quien la insertó (arrendador).
  • Según el artículo 1287 hay que acudir a la costumbre para interpretar una cláusula. Y según la magistrada la regla general es que la costumbre es seguir lo que dice la ley (sic). Por tanto, no se puede exigir una actualización de renta extinguido el contrato (artículo 18 LAU).

Pero la magistrada no parece tener en cuenta que este artículo 18 dice que la renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que el arrendador se lo notifique. Ello implica no sólo la vigencia del contrato, como dice el inicio del artículo, sino que cualquier aumento de la renta es irretroactivo por mandato legal.

Me temo que tenemos un problema. Los abogados estamos muy especializados porque así lo exige el mercado. La judicatura no.

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