La cesión del contrato de alquiler de local de negocio

La cesión del contrato de alquiler de local de negocio

La cesión del contrato de alquiler de local de negocio

 

El término traspaso no existe en la vigente Ley de arrendamientos urbanos. Lo que coloquialmente llamamos traspaso en Derecho de arrendamientos urbanos es una cesión.

El artículo 32 de la Ley de arrendamientos urbanos dice que cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional el arrendatario podrá ceder el contrato de alquiler sin necesidad de consentimiento del arrendador.

Actividad empresarial es toda aquella que ejerza el arrendatario tanto en el aspecto de actividad comercial, como industrial, artesana, cultural o docente, cuando se lleve a cabo en forma de empresa.

Actividad profesional es la destinada a la prestación de determinados servicios que exigen una titulación profesional:dentista, abogado, fisioterapeuta, arquitecto.

Una interpretación doctrinal dice que todos los arrendamientos para uso distinto de vivienda habitual,   salvo los arrendamientos por temporada y los de garaje, encajan en el concepto de actividad profesional o empresarial.

En caso de que se realice la cesión el arrendador tendrá derecho a un aumento de la renta de un 20%. La renta a incrementar será la que se esté pagando en el momento de la cesión, pero  sólo por el concepto de renta sin incluir gastos generales como la comunidad de propietarios o los impuestos, salvo que las partes hayan convenido otra cosa.

El arrendador tiene el mismo derecho al aumento si hay un cambio en la persona del arrendatario. También  si es una sociedad mercantil como consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, aunque tales hechos no se consideran una cesión. Operada la fusión, transformación o escisión de la sociedad ésta conserva todos los derechos y obligaciones del contrato de alquiler originario. La sociedad podrá seguir con la misma actividad o cambiar a otra.

La Ley de Arrendamientos Urbanos obliga a notificar la cesión al arrendador en un plazo máximo de un mes.

La notificación debe hacerse por un medio fehaciente, de manera que se pueda acreditar su recepción por el arrendador. Son medios fehacientes el burofax, la notificación notarial, el telegrama con acuse de recibo y el email certificado.

Da igual que la notificación la haga el arrendatario cedente o el cesionario, aunque este último es el más interesado en que la notificación se realice  pues de ello depende que su alquiler prospere y tenga continuidad.

La falta de notificación o la falta de notificación dentro de plazo faculta al arrendador a resolver el contrato de arrendamiento por incumplimiento de los derechos y obligaciones de las partes.

Existe la posibilidad de un consentimiento tácito de la cesión por el arrendador. Se produce una cesión sin notificación pero el arrendador sabe que se ha producido y la tolera. O no. El Tribunal Supremo, en una sentencia de Sala Primera, num. 67/2015, de 10-2, falló que el pago de los gastos de comunidad por una persona jurídica distinta de la que celebró el contrato no implica el consentimiento tácito del arrendador a la cesión.

La legislación anterior, la LAU 64, artículos 29 y siguientes, establecía para los traspasos – que esta ley así denomina- de local de negocio, además de la exigencia de requisitos formales, un derecho de tanteo y retracto a favor del arrendador. La legislación actual no contempla la posibilidad de que el arrendador  pueda recuperar la finca alquilada antes del vencimiento del plazo de duración, salvo lo escrito a continuación.

El artículo 32 se ubica dentro del Título III de la LAU. Ello significa que es un artículo que sólo se aplicará en defecto de lo que las partes acuerden en el contrato ( artículo 4.3 de la LAU). El contrato puede establecer la necesidad de consentimiento del arrendador a la cesión –  cláusula muy recomendable para el arrendador para saber  quién será el nuevo arrendatario -, prever un porcentaje de aumento del precio del arriendo o la imposibilidad de aumento, y alterar el plazo en el que deba hacerse la notificación de la cesión. Y prohibir la cesión.

Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral o al orden público (artículo 1255 del Código civil).

 

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