Inscribir un contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad no es tan fácil

Inscribir un contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad no es tan fácil

Inscribir un contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad no es tan fácil

Para inscribir en el Registro de la Propiedad un contrato de alquiler hay que seguir estos pasos:

  • La redacción del contrato.
  • La elevación a público por el notario: el contrato se convierte en un documento público.
  • La inscripción en el Registro.

La inscripción la hace un registrador de la propiedad. Pero no es automática. El registrador revisará el contrato y, si ve algo ilegal, no lo registrará.

Este post va de un contrato de alquiler de local de negocio que no pudo inscribirse. El contrato de arrendamiento debe redactarlo un especialista en arrendamientos urbanos para no encontrarse con sorpresas. Si queremos inscribir un contrato es por nuestro interés. Así que hay que hacerlo bien.

El contrato tenía estas cláusulas problemáticas:

  • Plazo del alquiler de 5 años y 9 meses. De obligado cumplimiento.
  • Prórroga por períodos sucesivos. Cabe el desistimiento antes del fin de cada prórroga.
  • El arrendador se reserva el derecho de suspender la eficacia del contrato por causa de fuerza mayor “que afectare a la integridad parcial o total de la estructura del edificio y que pueda poner en peligro a cualquier persona”.
El registrador no inscribe

Elevado el contrato a público, el registrador suspende la inscripción solicitada por estos defectos:

  • Falta de plazo del arriendo. No hay plazo determinado de duración, como dice debe ser un alquiler el artículo 1543 del Código Civil  y concluye el Pleno del Tribunal Supremo de 9-9-2009. Y no lo hay porque la prorroga es sucesiva, sin límite temporal, lo que impide conocer la duración del arrendamiento.
  • No se cumple con la Ley Hipotecaria. Simplifico un poco el argumento, que es bastante complejo. En el Registro de la Propiedad se inscriben la naturaleza, extensión y características del derecho, de la finca y de los sujetos titulares para conocimiento público y de terceros interesados. Uno de los elementos fundamentales es la duración del derecho que se pretende inscribir. Que el arrendador pueda suspender por fuerza mayor el arriendo elimina la duración del derecho inscrito que, por otra parte, también implica que los efectos del contrato dependen de su sola voluntad. En términos técnicos: no se configura un derecho con pretendida trascendencia real de manera suficiente.
  • El arrendador no ha entregado el certificado de eficiencia energética.
Se recurre la decisión del registrador

Las decisiones de los registradores pueden recurrirse ante el órgano administrativo superior, la Dirección General de Registros y del Notariado – en adelante DGRN.

Uno de los argumentos del recurrente es que, si el plazo no es determinado, es determinable aplicando la ley supletoria, el Código Civil, artículos 1565 y 1581. En otras palabras, aplicando una tácita reconducción: las prórrogas serán por meses si la renta es mensual, anual si la renta se fija por años. Además, la cláusula de la prórroga es, dice el recurrente, una estipulación accesoria.

El recurrente también afirma que ni la Ley Hipotecaria ni su reglamento ni el RD 297/1996, que establece los requisitos de acceso al Registro de los contratos de alquiler (aunque su artículo 4 habla de la duración del contrato), impide la inscripción.

Y lo mismo respecto a la cláusula de suspensión del arrendador por fuerza mayor. Es una estipulación accesoria que puede ser suplida por la vía de la analogía del artículo 4 del Código Civil, recurriendo a la causa de rescisión del artículo 26 de la LAU, en relación con el 30. La suspensión durará el tiempo de realizar las obras necesarias y no computará como tiempo del contrato.

Además, ni la prórroga ni la suspensión perjudican los derechos de terceros. La inscripción del contrato en el Registro es la garantía de sus derechos.

La decisión de la DGRN

La DGRN resolvió el conflicto en una resolución de 2-11-2018, que se publicó en el BOE el día 22-11. La podéis leer completa en este enlace.

Se pone del lado del registrador en lo referente a la duración del contrato, basándose en la doctrina del Tribunal Supremo, expresada en la sentencia del Pleno de 8 de junio de 2015. La prórroga convencional es válida si consta de manera clara, inequívoca y coherente, no puede ser potencialmente perpetua y necesita de un límite temporal máximo. Es una cuestión de Derecho civil de arrendamientos urbanos. Se alquila por tiempo determinado y precio cierto.

Concuerda con el recurrente en lo relativo a la validez  de la cláusula de suspensión unilateral del arrendador. Es Derecho registral, no de arrendamientos, así que lo resumiré mucho: se entiende cual es el contenido y las facultades del derecho de suspensión que se quiere registrar, que no es una resolución y, aunque no queda claro cómo debe hacerse la notificación, debe entenderse que es por vía notarial o judicial por aplicación analógica del artículo 1504 del Código Civil.

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