Los derechos de adquisición preferente de la vivienda en el proyecto de reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Los derechos de adquisición preferente de la vivienda en el proyecto de reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Los derechos de adquisición preferente de la vivienda en el proyecto de reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos

El 23 de marzo de 2018 se publicó en el Boletín Oficial de las Cortes Generales una Proposición del PSOE para reformar la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, dada por la Ley 4/2013, en vigor desde el 6 de junio de 2013.

Esta reforma pretende volver al texto original de la LAU.

También en los derechos de adquisición preferente del inquilino: el tanteo y el retracto.

Volveremos a la LAU de 1994

En la LAU de 1964, alquileres de renta antigua, los arrendatarios siempre tenían derecho de tanteo y retracto. Si el propietario quería vender el piso el inquilino tenía preferencia para comprarlo por el mismo precio y condiciones ofrecidos a terceros – el tanteo; si la propiedad no respetaba esta opción los locatarios podían ejercer el derecho de retracto contra los compradores. No cabía pactar la renuncia del arrendatario a su derecho en el contrato. Sí era posible la renuncia posterior.

El artículo 25 original de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 mantuvo el derecho de adquisición preferente del arrendatario casi sin modificar la de 1964. Sin embargo cabía el pacto contractual de renuncia al derecho de adquisición preferente cuando la duración inicial del alquiler era de más de 5 años.

La Ley 4/2013 mantuvo legalmente los derechos de adquisición preferente. Realmente el artículo 25 varió muy poco. Sin embargo los anuló de hecho: el apartado 8 del artículo 25 LAU permite pactar su exclusión sea cual sea la duración del arriendo. Sobra decir que casi todos los arrendamientos de vivienda contemplan la renuncia.

Con la reforma vuelve el apartado 8 original: si la duración inicial del arriendo es de más de 5 años (la nueva duración mínima del arriendo de vivienda) se puede pactar la renuncia a los derechos de tanteo y retracto; si se  acuerda una duración inicial inferior, no. Ahora bien eso no llevará a pactar más alquileres de más de 5 años que de menos. Será como antes. Para los caseros no es suficiente la renuncia al tanteo y al retracto para alquilar por más de 5 años. Es mejor limitarse a 5 y pactar un nuevo contrato con una renta mayor. Y, al fin y al cabo, el inquilino siempre puede renunciar a su derecho.

Para leer más

El primer artículo de la serie sobre la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos versaba sobre la duración del alquiler de vivienda habitual.  Pinchad aquí si os apetece leerlo.

El segundo trataba sobre la importante novedad de la limitación del importe de la fianza según la renta a pagar. Aquí tenéis el enlace.

La renta y su actualización es el tercer post. Pinchad aquí mismo.

Texto completo de la propuesta de reforma:  http://www.congreso.es/public_oficiales/L12/CONG/BOCG/B/BOCG-12-B-237-1.PDF. 

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