El Derecho romano es el origen del contrato de arrendamiento de fincas urbanas

El Derecho romano es el origen del contrato de arrendamiento de fincas urbanas

El Derecho romano es el origen del contrato de arrendamiento de fincas urbanas

Los romanos nos legaron mucho. El latín se despedazó y derivó en múltiples lenguas llamadas, no sin motivo, románicas: castellano, catalán, francés. El cristianismo, parte esencial de nuestra cultura, fue la religión oficial del Imperio desde el siglo IV. La base de nuestro Derecho civil es romana.

La ley, el Derecho, no es un invento romano. 1.000 años antes de la fundación de Roma se escribió el código jurídico más antiguo conocido, el del rey babilonio Hammurabi (datado en el 1750 a.n.e.). No es un código tal y como los conocemos desde el siglo XIX, sino una colección o compilación de leyes. Regula el trabajo asalariado, los préstamos, las herencias, los divorcios, la propiedad, las penas por delitos y los alquileres de fincas rústicas (era una economía agrícola). La mayor parte de las leyes son de origen consuetudinario: son costumbres, pese a que el rey las recibe del dios Shamash – como Moisés las recibe de Dios en el Pentateuco bíblico, que contiene leyes parecidas. El poder es divino, las leyes también.

Sobre arrendamientos de viviendas sólo hay una ley en el código de Hammurabi, la que lleva el número 69, que admite, pero sanciona, el desistimiento del arrendador. Dice:

“Si [un hombre alquila una casa … y] el inquilino le da de una vez el alquiler de un año al dueño, y luego el dueño de la casa exige al inquilino que salga sin que haya expirado el plazo, el dueño de la casa, por echar de su casa al inquilino sin haber expirado el plazo, perderá el dinero que le haya dado el inquilino”.

En nuestra legislación el desistimiento del casero de la vivienda no existe. El arrendador sólo puede recuperar la casa por necesidad.  En los arrendamientos de local y de industria depende de la autonomía de la voluntad al contratar.

El Derecho de Roma y la autonomía de la voluntad

Las legislaciones anteriores a Roma estaban basadas en la costumbre, la voluntad divina de los gobernantes y la idiosincrasia de los juzgadores. Los romanos hicieron del Derecho una ciencia precisa y clara en sus planteamientos, sistematizada por una larga tradición de jurisconsultos, como Gayo y Ulpiano. Su fruto son las instituciones, construcciones sutiles y a la vez complejas, plenamente vigentes: propiedad, posesión, familia, filiación, sucesiones, contratos.

El Derecho romano consagra el principio de la autonomía de la voluntad. Las personas regulan sus relaciones según acuerdan, sin tutelas (contractum : tratar con). Se distingue entre normas obligatorias y dispositivas. Éstas sólo operan  para suplir la autonomía de la voluntad allí donde no se haya establecido algo expresamente. Así actúa el Código Civil respecto de la Ley de Arrendamientos Urbanos y el contrato en el alquiler de una vivienda y, especialmente, en los alquileres de local de negocio y de industria.

La Justicia es una diosa que sostiene una balanza con el fiel en el centro. Pese a que la imagen es anterior a Roma, no se puede disociar del principio de autonomía de la voluntad. La equidad (equitas = igualdad) entre las partes debe ser el fundamento del juzgador, que decidirá que plato de la balanza pesa más. Cicerón escribió summun ius summa iniuria : aplicar literalmente la ley puede ser injusto. Lo admitió el Tribunal Supremo matizando su criterio formalista en la subrogación por fallecimiento del inquilino. El Derecho es mucho más que legislación.

Otra aportación romana es la distinción entre moral y ley, que son ámbitos distintos. Cada individuo elige un código ético, nadie elige su código jurídico.  Cumplir la ley es dar a cada uno lo suyo (suum cuique tribuere). Guardar las promesas, las mutuas obligaciones de los contratos (pacta sunt servanda)  y reconocer los derechos de los demás es dar lo suyo a cada cual. Quien cumple la ley es justo y no daña a nadie. Quien no cumple altera el equilibrio, y obliga al restablecimiento del orden jurídico. El juez es el encargado de restablecer el orden. Un pleito es un combate civilizado.

El arrendamiento en el Derecho romano

Una de las instituciones jurídicas romanas capitales es el contrato. Dentro de estos está la locatio conductio, o arrendamiento, en virtud del cual el arrendador (locator)  entrega temporalmente a otra (colonusconductor o inquilinus) una cosa para su uso a cambio de una cantidad (merces). Una definición que lleva 2.000 años vigente. Las palabras también: de locatio derivan alquiler y los catalanes lloguer y llogater. Como hoy día, se distinguía entre el arrendamiento de cosas y el de servicios (el de los abogados y administradores de fincas).

Del arrendamiento romano conservamos, entre otras:

El contrato de alquiler y la autonomía de la voluntad

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 deja en el olvido la autonomía de la voluntad, tanto en el alquiler de viviendas como en el de locales de negocio. Todo estaba regulado y era obligatorio desde el Decreto Bugallal de 1920. La situación duró hasta el 1 de enero de 1995, fecha de entrada en vigor  de la LAU de 1994. La excepción es que desde el 9 de mayo de 1985 la prórroga forzosa dejó de serlo: se pudo pactar la duración del arriendo.

Con la Ley 29/1994, LAU 1994, se recupera la autonomía de la voluntad en el contrato de arrendamiento. Se acaba el paternalismo con que se trataba al inquilino de vivienda, que queda sometido a la ley del libre mercado, que no es una ley jurídica, con excepción de las normas obligatorias de la LAU. La razón es que la propiedad y los inquilinos no están en una situación pareja, por lo que la absoluta autonomía de la voluntad al contratar sería injusta.

Por ello, las obligaciones básicas de ambas partes no son negociables. El arrendador debe entregar la casa, mantenerla en estado de servir y garantizar a su inquilino el goce de la misma. El arrendatario debe pagar la renta y devolver la vivienda como la recibió, salvo el desgaste por el uso y el paso del tiempo.

En el alquiler de vivienda se puede pactar:

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